1.По местоположению. Наиболее высоки ставки арендной платы за 1 м2 общей площади помещений в центральной части Москвы (в пределах Садового кольца). Эта категория объектов нами в дальнейшем не рассматривается. Прочие варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 62 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение торговым площадям, расположенным в "спальных" районах города, вблизи конечных станций метрополитена.

2. По площади. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью до 100 м2. По мере увеличения арендуемых площадей средняя стоимость арендной платы за 1 м2 снижается по кривой эластичного спроса (табл. 13.20).

Таблица 13.20

Зависимость арендной платы от величины арендуемых помещений

3.По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда помещений с техническим состоянием и оборудованием, обеспечивающим немедленное использование арендованных площадей по функциональному назначению. Разница в платежах обычно выражает величину дополнительных затрат арендатора на выполнение ремонта помещений и их дооснащение необходимым оборудованием.

4.По наличию парковки и охраны. Эти элементы дополнительных удобств — важные факторы увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости. Количественно их влияние можно оценить исходя из стоимости платной парковки автомашин в районе расположения оцениваемого объекта и его аналогов, а также по величине собственных затрат арендатора на охрану помещений.

По вышеуказанным критериям стратификации рынка недвижимости из массива оперативной информации за I квартал 1997 г. выбраны 4 сопоставимых объекта (табл. 13.21).

Таблица 13. 21

Характеристики объектов сравнения

При выборке объектов сравнения и корректировке их показателен применительно к условиям оцениваемого объекта мы исходили из технологически возможного и экономически целесообразного варианта разбиения сдаваемой в аренду площади универмага на ряд автономных арендных блоков, имеющих самостоятельные зоны обслуживания, отдельные входы, складские и заготовительные помещения. При этом для основного торгового зала перспективна еще более глубокая дифференциация условий использования арендных площадей, которая в данном анализе не рассматривалась. Аренда имеющихся в оцениваемом здании офисных помещений рассматривалась в составе аренды обслуживаемых торговых площадей и учтена по соответствующим ставкам арендной платы.

Анализ рыночных сравнений с учетом вышеизложенного позволяет определить величину чистой арендной платы за 1 м2 общей площади оцениваемого здания в размере 295 долл. в год. Следовательно, потенциальный валовой доход составляет 2042 тыс. долл.

Определение эффективного валового дохода. По техническому состоянию объект полностью готов к немедленной эксплуатации. Заинтересованный арендатор может начать продажи на следующий день после доставки торгового оборудования и завоза товара.

Как ранее отмечалось, в районе местоположения объекта наблюдается дефицит торговых площадей, что упрощает задачу поиска арендаторов (у владельца имущества уже имеется ряд выгодных предложений). В московской практике расчетов за аренду помещений преобладает система авансовых платежей, что исключает риск недополучения арендной платы. Однако риск неполной сдачи помещений в аренду (недозагрузка) существует. Он принят на уровне 10% потенциального валового дохода. Следовательно, эффективный валовой доход составляет 1837,8 тыс. долл.

Анализ расходов и определение чистого эксплуатационного дохода. Поскольку с момента ввода в действие объект эксплуатировался исключительно в режиме регламентного обслуживания, эксплуатационные расходы владельца некорректно экстраполировать на период нормальной рабочей эксплуатации.

В основу приводимых расчетов положено предположение о заключении договоров чистой аренды, наиболее употребительных на московском рынке торговой недвижимости. В этом случае все расходы по коммунальным услугам, текущему ремонту и охране объекта возлагаются на арендатора, а владелец имущества несет постоянные затраты в виде налогов на недвижимость, страховых сборов, управления объектом, капитальных резервов и пр.

Налоги на недвижимость включают арендную плату за земельный участок и налог на здание. Арендная плата за земельный участок определена договором аренды и на момент оценки составляла 5942,68 ЭКЮ в год. Курс ЭКЮ на 10.02.97 г. составлял 1,24 долл. Величина арендной платы 7369 долл.

Налог на здание составляет 2% его балансовой стоимости, которая согласно справке заказчика составляет 26,6 млрд. руб., или 4714 640 долл. Следовательно: 4 714 640 х 0,02 = 94 293 долл. в год.

Общая сумма платежей по налогам на недвижимость: 94 293 + 7369 = 101 662 долл.

Страховые платежи составляют 0,3% балансовой стоимости объекта: 4 714 640 х 0,003 = 14 144 долл. в год.