Расчетная цена объекта в послепрогнозный период затем дисконтируется на текущий момент и вместе с дисконтированным поступлением чистого дохода в прогнозный период составляет текущую стоимость объекта.

Ставка дисконта. Все вложения в производящие доход активы должны:

• полностью возместить инвестиции;

• обеспечить доход на инвестиции с учетом корректировки на риск.

Ставка дисконтирования отражает ожидаемый риск (в том числе страховой) инвестиций в подобные объекты недвижимости (находящиеся в собственности) и возможность альтернативных вложений капитала.

В качестве безрисковой ставки для оценки была выбрана ставка эффективной доходности по облигациям внутреннего валютного займа 5-го транша (с датой погашения 14.05.2008 г.), которая на дату оценки составляла 12,5%. К безрисковой ставке были добавлены поправки в 4% на риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости, в 3% — на низкую ликвидность объектов недвижимости, в 2% — на управление инвестициями, в 3% — на общую негативную ситуацию в экономике. В результате ставка дисконтирования, рассчитанная методом кумулятивного построения, составила 24,5%. Анализ денежных потоков представлен в табл. 13.14.

В результате дисконтирования денежных потоков получена оценочная стоимость объекта, равная 2 990 346 долл., или округленно 2 990 000 долл.

Согласование результатов. В ходе проведенного исследования были получены следующие оценки стоимости объекта:

на основе метода

прямого сравнения продаж — 2 600 000 — 3 300 000 долл.;

на основе доходного метода — 2 990 000 долл.

При использовании метода прямого сравнения продаж результат оценки получен на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами, но не отражают реальные сделки. Поэтому результат метода прямого сравнения продаж имеет вспомогательное значение.

Доходный метод дает более точное обоснование рыночной стоимости объекта. Исходя из вышеизложенного оценщики пришли к выводу, что окончательная стоимость указанного объекта недвижимости составит 3 000 000 долл.

12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал

Ниже дан пример оценки рыночной стоимости отдельно стоящего торгового здания большой площади на основе затратного метода и метода прямой капитализации.

Дата оценки— 10 февраля 1996 г.

В соответствии с задачей, поставленной заказчиком, оценка производится для обоснования стоимости объекта недвижимости при принятии решения о взносе его в уставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах".

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой огороженный декоративным забором из железного штакетника благоустроенный земельный участок площадью 0,91 га с находящимся на нем зданием универсама, представляющим собой 2-этажное типовое строение с торговыми залами, кафетерием, столовой, помещениями для приема, обработки и хранения продукции, административно-бытовыми, вспомогательными и технологическими помещениями, оборудованными для нормального функционирования комплекса.

Общая площадь здания 6922 м2, в том числе подвала — 1838 м2, площадь 1-го этажа 3018м2, 2-го этажа — 2064 м2. Площадь застройки здания 3503 м2, высота 8,7 м, строительный объем 41 603 м3.

Основные конструктивные решения.

Здание каркасно-панельного типа, 1-й группы капитальности. Фундаменты ленточные из сборных бетонных блоков и столбчатые железобетонные подколенники.

Ограждения и внутренние капитальные стены из керамзитобетонных навесных панелей, перегородки из кирпича и щелевых блоков, перекрытия из сборных железобетонных плит, кровельное покрытие из рубероида по железобетонному основанию.

Полы: в подполье — бетонные и керамическая плитка; в главном торговом зале — мраморная плитка; в подсобно-вспомогательных и складских помещениях 1-го этажа — бетонные мозаичные плиты; в торговых и бытовых помещениях 2-го этажа — керамическая плитка; в административных помещениях — линолеум.

Потолки в подполье, складских помещениях покрыты известковой побелкой и водоэмульсионной краской, в торговых помещениях — плиткой "акмигран".

Оконные проемы — алюминиевые блоки с декоративными решетками, дверные проемы м ворота металлические индустриальные.

Отделка: наружная — облицовка керамическим кирпичом, внутренняя — масляная окраска по штукатурке, глазурованная плитка и декоративное пленочное покрытие.

В здании установлены 3 грузовых лифта грузоподъемностью 500 кг и 1 лифт на 100 кг.

Здание имеет центральное отопление, водоснабжение, канализацию, электрообеспечение, телефонизацию (8 номеров), внутреннюю систему приточно-вытяжной вентиляции, системы пожарной и охранной сигнализации, а также централизованного телевизионного видеоконтроля внутренних помещений и прилегающей территории. Система отопления оснащена автоматическим регулятором температуры, позволяющим существенно снизить потребление тепловой энергии.

Здание оснащено необходимым холодильным оборудованием, смонтирована и опробована в рабочем режиме пекарня на 2,5 т хлебобулочных изделий в смену, установлена часть торгово-заготовительного оборудования и инвентаря.

Земельный участок площадью 9080 м2. Функциональное назначение — универсальный продовольственный магазин. Форма участка прямоугольная. Ландшафтные характеристики участка: рельеф участка спокойный, покрытие асфальтовое, на участке расположено здание магазина.

Участок свободен от зеленых насаждений.

Разрешенное использование — эксплуатация существующего здания универсама.

Анализ наиболее эффективного использования. Анализ на наиболее эффективное использование оцениваемого объекта проводится для выявления вариантов применения, соответствующих его наивысшей стоимости. Наиболее эффективное использование должно отвечать четырем условиям: быть физически осуществимым, законодательно и нормативно разрешенным, экономически обоснованным и обеспечивать наивысшую стоимость имущества. С точки зрения наиболее эффективного использования отдельно анализируются как бы незастроенный земельный участок и объект недвижимости в целом с учетом имеющихся улучшений.

По местоположению, почвенно-геологическим условиям и конфигурации участок допускает различные физически возможные варианты использования. Но в правовом отношении эти варианты ограничены условиями договора аренды, предусматривающими его применение в соответствии с целевым назначением размещенного на нем универсама. С учетом установленных ограничений допустимо рассматривать только варианты наиболее эффективногоиспользования свободных от застройки площадей, составляющих около 5,6 тыс. м2. За вычетом подъездных автодорог и пешеходных путей к магазину резерв фактически свободных площадей составляет примерно 3,5 тыс. м2. Здесь в соответствии с целевым назначением объекта со стороны переднего фасада здания целесообразно разместить зону выносной розничной торговли и летних кафетериев, а со стороны заднего фасада — временную открытую стоянку грузового автотранспорта, доставляющего товары в универсам.