По указанным выше причинам снос или перепрофилирование оцениваемого объекта юридически недопустимы и экономически нецелесообразны. Резервы наиболее эффективного использования недвижимою имущества следует искать в рационализации управления функционирующим комплексом. Но оценка этих резервов в настоящее время неосуществима, так как объект еще не использовался по целевому назначению.

Определение стоимости объекта оценки на основе затратного метода. Оно состоит в расчете восстановительной стоимости, предпринимательской прибыли, накопленного износа и стоимости прав аренды земельного участка.

Определение восстановительной стоимости. Оно выполнено с использованием программы "ValMaster", причем отдельно рассчитаны стоимости строительства по зданию и по ограждению участка.

Расчет стоимости нового строительства здания по укрупненным показателям восстановительной стоимости

Исходные данные:

• Шифр (наименование) объекта оценки: универсам.

• Территориальный пояс № 1.

• Климатический район № 2.

• Группа капитальности объекта оценки 1.

• Расчетный объем объекта оценки 41 603 м3.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,181.

Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 170872.

Курс доллара США на дату оценки 5642 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным 20.

Величина НДС, учитываемая в расчете 20%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается (сборник 33, табл. 2) торговое здание — универсам.

Характеристики объекта-аналога:

· Группа капитальности 1.

· Число этажей 2.

· Здание с подвалом.

Данный коэффициент взят из постановления Госстроя СССР №94 от II мая 1983 г.

Данный индекс взят из сборника фирмы "Ко-Инвест" "Индексы цен в строительстве", где индексы на строительно-монтажные работы рассчитаны и сформированы с использованием программно-информационного комплекса фирмы "Ко-Инвест". Разработка публикуемых в сборнике индексов цен корреспондируется с Методическими рекомендациями по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы, разработанными Госстроем России и ЦНИИ экономики и управления строительством в 1993 г., и Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, введенным в действие с 1 апреля 1994 г. письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. № 12-349.

• Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные и гипсобетонные, перекрытия и покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные, цементные и из релина.

• Центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.

Стоимость 1 м3 объекта-аналога при объеме до 35 000 м3 для территориального пояса № 1 и климатического района № 2 в ценах 1969 г. составляет 17,10 руб.

В соответствии с указаниями по практическому применению УПВС стоимость 1 м3 объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки.

Сопоставление характеристик объекта-аналога и объекта оценки представлено в табл. 13.15.

Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1,05060. Корректировка стоимости на объем сверх величины Vmax = 35 000, установленной УПВС, равна 0,95.

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличия в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:

• 1969г. (без учета дополнительных косвенных издержек) — 797384,9руб.;

• 1969 г. (с учетом дополнительных косвенных издержек) — 956861,9руб.;

• 1984г. — 1 129097,0руб.;

• на дату оценки — 19 292 880,3 тыс. руб.;

• то же с учетом НДС — 23 151 456,4 тыс. руб.

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС представлено в табл. 13.16.

Таблица 13.15

Характеристики объекта-аналога и объекта оценки

Расчет стоимости строительства нового ограждения земельного участка по укрупненным показателям восстановительной стоимости

Исходные данные:

• Ограждение металлическое.

• Территориальный пояс № 1.

• Климатический район № 2.

• Расчетный периметр объекта оценки 391м.

Таблица 13.16

Стоимость строительства по конструктивным элементам и видам работ