Незавершенное строительство, К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте:

Консервацию и полное прекращение строительства Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор). В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

· при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается или приостанавливается) строительство условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

· при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.

Вопросы оценки объектов незавершенного строительства, их классификация и описание требуют своего развития и нормативного оформления в связи с разработкой новых норм налогообложения недвижимости

Для описания оцениваемых объектов может быть использована и существующая классификация, применяемая при начислении амортизации, приведенная в Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, Утвержденных постановлением см СССР от 22 октября 1990 г. 1072. В ней объекты сначала группируются по видам и на значению. Затем вводится более подробное деление каждой группы на подгруппы с равными нормами амортизации. Степень дифференциации групп зависит от практических потребностей и норм амортизационных отчислений.

При проведении переоценки основных фондов с использованием индексов изменения стоимости основных фондов (по видам и группам) используются классификация и соответствующие шифры по Единым нормам амортизационных отчислений и по ОКОФ. Эти классификации считаются основными и официально используются в финансовой отчетности. На них базируется нормативная информация по определению восстановитель ной стоимости — Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Если основные фонды в настоящее время могут быть классифицированы в рамках существующих нормативных документов, то классификации земельных участков пока еще не имеют таких стандартных решений. для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

• текущее использование земельного участка режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

• земельный участок в обороте — режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или в обеспечение залога.

При оценке земельных участков и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:

· пожизненно наследуемого владения участками государственной и Муниципальной собственности;

• Постоянного (бессрочного) пользования Участками государственной и Муниципальной собственности;

• аренды земельного участка, возмездное или безвозмездно приобретенного;

• ограниченного пользования Прилегающими земельными участками, Находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости 1 срок капитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций учета Стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций в том числе с иностранными инвестициями”, разработанным Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и прочие.

Приведенные выше системы классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время Приняты за Основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества.

Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая Позволяла бы Учитывать основные свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации описания объектов.

4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости

Обследование зданий и сооружений — сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет свое временное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в Проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты ПО Обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.