ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава 1. Становление специальности и профессии оценщика в России

1.1. История вопроса

1.2. Регулирование условий подготовки оценщиков

Глава 2. Правовые аспекты оценки недвижимости

2.1. Связь недвижимости с землей

2.2. Определение недвижимого имущества

2.3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

2.4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости

2.5. Законодательство об оценочной деятельности

Глава 3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки

3.1 Виды стоимости

3.2 Специфика рынков недвижимости

3.3 Принципы оценки недвижимости

3.4 Процесс оценки

Глава 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание

4.1. Классификация объектов недвижимости

4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости

4.3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки

4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета

Глава 5. Налогообложение имущества юридических и физических лиц: принципы построения и механизм действия

Глава 6. Доходный метод оценки недвижимости

6.1 Структура доходного метода

6.2 Основополагающие принципы доходного метода

6.3 Ставки капитализации, дисконтирования

6.4 Условия арендных отношений

6.5 Реконструированный отчет о доходах и расходах

6.6 Метод прямой капитализации

6.7 Оценка с применением техники остатка

6.8. Второй метод капитализации

Глава 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

7.1 Влияние финансового левереджа

7.2 Виды кредитов и залоговое законодательство

7.3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа

7.4. Влияние ипотечного кредита на соотношение “цена—стоимость”

Глава 8. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж

8.1. Основные положения

8.2. Этапы реализации метода сравнения продаж

8.3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок

8.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж

8.5. Метод валовой ренты

8.6. Статистический анализ в методе сравнения продаж

Глава 9. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости

9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза

9.2 Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора

Глава 10. Оценка стоимости земли

10.1 Цель оценки

10.2. Предмет оценки

10.3. Земельный рынок

10.4. Нормативная цена земли

10.5. Рыночная стоимость земли

Глава 11. Затратный метод оценки недвижимости

11.1. Сущность затратного метода

11.2. Области применения затратного метода

11.3. Процедура оценки недвижимости затратным методом

11.4. Затраты и себестоимость

11.5. Методы определения стоимости нового строительства

11.6. Измерение накопленного износа

Глава 12. Практика оценки недвижимости

12.1. Процесс оценки

12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия

12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал

12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи

12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал

ВВЕДЕНИЕ

Предлагаемая вниманию читателей книга современна, прежде всего, из-за самой темы. В ней речь идет о недвижимости и ее рыночной оценке. Еще совсем недавно в СССР мало кто знал об этом. Понятие это, хорошо известное в России в начале ХХ в., в новейшей ее истории было зафиксировано, можно сказать, заново в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Феде рации (ГК РФ).

Но как оценить недвижимость? Это практически значимый вопрос. Чиновники с недавних пор обязаны вносить оценки недвижимости в представляемые ими декларации в налоговые органы. Даже сам федеральный руководитель налоговой службы сетовал на то, как трудно зафиксировать оценку недвижимости.

Но дело даже не в декларациях. Думаем, что, в конце концов, этим займутся специалисты-оценщики. Они еще больше нужны налоговым службам для правильной оценки базы налогообложения недвижимости. Опыт показывает, что именно в недвижимость все большее число людей стремится вложить свободные деньги. Но обладание земельным участком означает определенное ограничение возможностей других членов общества. И налоги на земельный участок, включая здания и сооружения на нем, нужно правильно и справедливо установить. Как это можно сделать? Только на основе действительной рыночной стоимости недвижимости.

Возрастающий оборот объектов недвижимости требует знания их рынка обеими сторонами сделки — продавцами и покупателями. Мало кто покупает-продает такие объекты без участия профессионалов-оценщиков. Немалое число фирм занимается операциями на рынке недвижимости. Только в Москве таких фирм около 2 тыс. В каждой из них работают, допустим, по 6—7 человек. Подумать только, 12—14 тыс. , человек кормятся” от оборота объектов недвижимости. Конечно, кое-кто разоряется — это неизбежное следствие рыночной конкуренции. Но те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке, хорошо представляют очевидную истину: без хорошей подготовки, без обновления приобретенных знаний делать на рынке недвижимости нечего.

Недвижимость в руках государства — крупный источник до ходов. Особенно это важно для субъектов Российской Федерации (РФ) и муниципий. Хороший пример — московская мэрия. Здесь создана стройная система оценки недвижимости, аттестации и лицензирования деятельности оценщиков. Сейчас она регламентируется Законом г. Москвы от 11.02.98 г. Х З “Об оценочной деятельности в городе Москве”.

Существуют два типа мотивации обладания объектом не движимости — максимизация текущего дохода и получение максимального дохода от его перепродажи. Как подсчи9гать его рыночную стоимость? Это может сделать только независимый оценщик.

Продажа принадлежащего государству объекта недвижимости — это частный случай приватизации. В принятом 3 июля 1991 г. Законе о приватизации прямо говорилось, о необходимости оценки приватизируемой собственности с учетом ее буду щей стоимости, однако через год эти законодательные нормы были заменены и приватизируемое имущество в массовом масштабе стало оцениваться по балансовой стоимости. Потребовалось несколько лет для того, чтобы рыночная оценка приватизируемого имущества была восстановлена на законодатель ном уровне.

Как видно, новые жизненные условия потребовали новую профессию — специалиста-оценщика. В 1993 г. благодаря усилиям Института экономического развития (ИЭР) Всемирного

банка в России была начата подготовка специалистов по оценке. Именно окончившие курсы волны” стали организаторами новых учебных центров по подготовке специалистов по оценке. Одним из таких центров стала Академия оценки. Мы, ее сотрудники, хотим отметить следующие особенности нашей

Академии: