Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для сельскохозяйственных угодий — плодородие, наличие мелиоративных систем и т. п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) — транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж с различных местах размещения.

Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Перечислим лишь некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т. д.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т. д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: "переданные права собственности на недвижимость", "условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости" и "динамика сделок на рынке".

Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования. Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частично нецелевого использования жилого дома, вносящего дискомфорт для проживающих в нем (шум, запахи, возможность антисанитарии и т. д.), приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости. В этой связи и необходимо провести соответствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевого использования.

Наличие движимого имущества. Согласно определению категории "недвижимость" необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества. Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимость (кассовые аппараты, легкодемонтируемое торговое оборудование и т. д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

8.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж

Количественный анализ продаж. Проиллюстрируем применение этого способа на следующем примере. Требуется оценить дачу обшей площадью 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, — 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти сравнимых объектов в рассматриваемом загородном районе (табл. 9.1). Хотя для российских условий приобретение недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлемо, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравнимых объектов — III и V. При этом представленные в табл. 9.1 завышения цен продажи по этим объектам (7 млн. руб. для объекта III и 5,6 млн. руб. для объекта V) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки по условию финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процента относительно рыночной).

Прежде всего перед определением величин корректировок цен продаж по сравнимым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравнимых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно широком диапазоне: 45-70 м2. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2, расчетные значения которой по сравнимым объектам представлены в табл. 9.2.

Теперь можно последовательно определить величины корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения:

Таблица 9.1

Информация по сделкам купли-продажи дач в рассматриваемом районе