Примечание. Требуется капитальный ремонт всех зданий.

Таблица 13.11

Сравнительный анализ объектов

Доходный подход. В данном случае использован метод дисконтирования денежных потоков, учитывающий доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, поскольку он позволяет:

· учитывать изменяющийся поток доходов и расходов, что

важно при предполагаемой реконструкции объекта;

· полнее учитывать требования рынка к доходу от объекта недвижимости.

Для анализа дисконтированного денежного потока необходимо знать:

• реальную рыночную арендную ставку;

• величину и динамику текущих расходов;

• ставки дисконтирования;

• период владения объектом;

• величину реверсии.

Определение потока дохода. Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях, т. е.:

· доход для оценки недвижимости измеряется за год;

· учитывается доход от сдачи объекта в аренду (доход арендодателя);

· рассматривается доход от объекта, целиком сданного в аренду, за исключением нормальных рыночных вакансий (если, например, объект или его часть используется собственником для своих нужд, то нереализованный вследствие этого доход все равно должен учитываться как доход от аренды);

· доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе (если, например, арендная плата завышена или занижена по сравнению с типичной рыночной, то ее надо привести к нормальной величине).

При определении стоимости аренды 1 м2 учитывались сложившиеся на рынке недвижимости цены за аренду офисных помещений и тенденции изменения арендных ставок, местоположение, удобство транспортного сообщения.

В результате исследования рынка было установлено, что для сопоставимых объектов, характеризующихся в первую очередь аналогичным местоположением, годовая ставка арендной платы может быть принята на уровне 420 долл. в год за 1 м2, для подвальных помещений — 100 долл. Указанные ставки арендной платы не являются максимальными для подобных объектов недвижимости, и можно с уверенностью прогнозировать их устойчивый рост в размере 5% с последующим снижением к концу прогнозного периода до 3% в год. В дальнейшем предполагается стабилизация дохода.

Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчет коэффициента недозагрузки производится по следующей формуле:

Кнд =DпTс/Nа,

где Dп — средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры);

Тс — средний период, в течение которого помещение свободно;

Na — число арендных периодов в году.

Для аналогичных оцениваемому объектов коэффициент недозагрузки определяется исходя из следующих предположений: маркетинговый период для конторских помещений составляет сейчас около 2 месяцев, средняя оборачиваемость — 20%, число арендных периодов за год — 1.

Кнд = 0,2 х(2/12)/1 = 0,03, или 3%.

В расчетах исходим из того, что указанный коэффициент недозагрузки характерен для стабильно функционирующего

объекта и для оцениваемого объекта может быть достигнут к третьему году прогнозного периода. В течение первого года планируется реконструкция объекта, и поэтому коэффициент недозагрузки равен: Кнд = 1 х (10/12)/1 = 0,83. Для второго года в период проникновения объекта на рынок маркетинговый период составит 4 месяца и соответственно Кнд = 0,07.

Расчет текущих операционных расходов.

Постоянные расходы. Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен быть уменьшен на величину арендной платы за земельный участок, налога на имущество и страховых платежей. Согласно "Дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка" установлены новые ставки в соответствии с ГК РФ и распоряжением мэра Москвы от 01.10.96 г. № 347/1-РМ "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы", которые применяются при расчете арендной платы с 01.01.96 г. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га 57 575 ЭКЮ, или 66 787 долл. Ежегодная арендная плата за весь участок с учетом поправочного коэффициента разрешенного использования земель, равного 1,2, составила 6 929,73 ЭКЮ, или 8 038,5 долл. Плата за землю производится в рублях путем ее пересчета по официальному курсу рубля к ЭКЮ на 15-е число срединного месяца квартала, в котором производится оплата.

Налог на имущество рассчитан исходя из существующих ставок и учитывает увеличение балансовой стоимости объекта в результате реконструкции и дальнейшее уменьшение по мере амортизации.

Договор страхования на рассматриваемый объект в настоящее время отсутствует, но предполагается, что начиная с 1997 г. он будет заключен и страховые платежи составят 0,6% балансовой стоимости объекта.

Учтены также затраты на управление объектом недвижимости. По рыночным данным, они составляют 3—4% эффективного валового дохода.

Переменные расходы.

1. Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0,29. Подразумевается оснащение здания электрооборудованием в полном объеме.