Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста к общей физической жизни здания.

Эта зависимость выражается формулой:

где НФИд.ж.э— неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВСзд — полная восстановительная стоимости здания на момент оценки;

УФИзд — устранимый физический износ здания;

ОВСд.ж.э —остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом;

ФВзд — фактический возраст здания;

ФЖзд — срок физической жизни здания.

Расчеты по данной формуле на рассматриваемом сквозном примере и оценка неустранимого физического износа долгоживущих элементов приведены ниже.

Полная восстановительная стоимость здания, млн. руб. 2200

Стоимость устранимого физического износа, млн. руб. 126

Остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, млн. руб. 224

Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, млн. руб. 1850

Фактический возраст здания, лет 20

Срок физической жизни здания, лет 100

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов

(20/100) 1850. млн. руб. 370

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости замещения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расчетов восстановительной стоимости и стоимости замещения их прямое сопоставление не характеризует виды и источники функционального износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке — по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

•недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

• потребностями в замене или модернизации элементов;

• переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх улучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта. Например, в оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого с лихвой перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина этого износа определяется следующим расчетом (в млн. руб.):

Стоимость установки камина в существующем здании

на дату оценки 12

Текущая восстановительная стоимость его установки

при строительстве здания 5

Потеря стоимости вследствие износа 7

В этом же здании сантехоборудование, по мнению оценщика, утратило соответствие уровню покупательского спроса в секторе рынка, где может быть реализовано данное имущество. Согласно предварительным расчетам затраты по замене сантехоборудования компенсируются привлечением более состоятельных покупателей и повышением стоимости недвижимости.

Устранимый функциональныйизнос, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости, как это продемонстрировано нижеследующим расчетом (в млн. руб.):

Текущая восстановительная стоимость существующего сантехоборудования 40

Его физическийизнос -30

Возврат материалов (по цене их реализации) -2

Стоимость демонтажа старого оборудования 7

Стоимость его монтажа 55

Потеря стоимости вследствие износа 70

Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет "сверхулучшений". В нашем примере к таковым можно отнести наличие мастерской для резьбы по дереву, которой увлекается владелец недвижимости. Стоимость устранения износа определяется следующим расчетом (в млн. руб.):

Текущая восстановительная стоимость мастерской 90

Ее физический износ -18

Стоимость ликвидации мастерской 15

Потеря стоимости вследствие износа 87

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

• переизбытком отдельных элементов ("сверхулучшений").

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими. Так, в нашем примере анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 24 000 руб. за 1 м2 общей площади.

Текущие затраты на устройство такой системы в существующем здании превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего износ, обусловленный ее отсутствием, признан неустранимым. Очевидно, для его оценки должны учитываться гипотетические затраты, которые понес бы застройщик на создание недостающего элемента при возведении здания. Расчет выполняется по следующему алгоритму:

Потеря чистого дохода, млн. руб. 14,4

Коэффициент капитализации для зданий, % 12

Потеря стоимости здания из-за отсутствия

электрообогрева полов (14,4/0,12), млн. руб. 120

Стоимость устройства системы электрообогрева полов

при строительстве здания, млн. руб. -96

Неустранимый функциональный износ

из-занедостаточности элементов, млн. руб. 24

Неустранимыйфункциональный износ вследствие перс-избытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием "сверхулучшений".

Допустим, в оцениваемом нами здании построен плавательный бассейн, восстановительная стоимость которого на дату оценки составляет 160 млн. руб. Текущие дополнительные издержки владельца на эксплуатацию бассейна 6 млн. руб., а его доходы от периодического предоставления бассейна в почасовую аренду 7.2 млн. руб. в год. Как отмечалось, коэффициент капитализации составляет 12% (0,12). Сравнения продаж аналогичных объектов свидетельствуют, что наличие бассейна увеличивает стоимость недвижимости на 100 млн. руб. Таким образом, налицо неустранимый функциональный износ по причине "сверхулучшений". Его величина оценивается в следующем порядке (в млн. руб.):