• физические характеристики;

• доступные коммунальные услуги (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и др.).

Метод соотнесения состоит в выявлении нормального соотношения стоимости земельного участка и его улучшений, это соотношение обладает достаточной устойчивостью в каждой страте рынка недвижимости.

Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений изменяется в пользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.

Технику использования метода соотнесения рассмотрим на условном примере. Допустим, требуется оценить участок земли в застроенном пригороде, где отсутствуют продажи свободных участков. Оценщик подобрал в данном районе продажи три типичных застроенных участка и по каждому из них подсчитал текущую стоимость улучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли. По соотношению стоимости улучшений к цене продаж определил типичную долю в ней стоимости земли и перенес ее на аналогичный оцениваемому участок. Результаты расчетов приведены в табл. 11.1.

Таблица 11.1

Определение доли стоимости земли в цене продаж

Следовательно, на стоимость земли в среднем приходится 0,26 цены продажи типичного участка с улучшениями. Если в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с постройками продается за 240 млн. руб., то свободный участок путем соотнесения правомерно оценить в 62,4 млн. руб. (240x0,26). Очевидно, эту величину с учетом необходимых корректировок можно перенести и на оцениваемый участок.

Метод разбивки на участки представляет собой упрошенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива.

Работа заключается в определении:

1)размеров и числа участков, требований к их благоустройству, соответствующих типичным условиям продаж в данном районе;

2)цены продаж улучшенных участков, времени обращения и ожидаемой выручки от их реализации;

3)затрат инвестора на освоение участков и их последующую продажу с учетом ожидаемой прибыли от вложений в улучшения;

4)текущей стоимости земельного массива по ожидаемому чистому доходу с учетом нормы отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств.

Рассмотрим пример. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка.

Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков.

При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продастся в среднем за 36 млн. руб. (около 500 долл. за сотку), т.е. ожидаемая валовая выручка инвестора составит 1440 млн. руб. (36 млн. руб. х 40 уч.). С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года.

Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

благоустройство: проектно-изыскательские работы, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций

(по цене подрядчиков) 480

управление 60

маркетинг 70

налоги и страхование 40

прибыль инвестора 130

Итого 780

Чистый доход от продажи участков: 1440 - 780 = 660 млн. руб.

Норма отдачи проекта принимается в размере 12% (без учета инфляции).

Текущая стоимость земельного массива определяется путем дисконтирования потока чистого дохода, в данном случае поступающего равномерно в течение 4 лет при норме отдачи 12%, чему соответствует коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета 3.03735. Следовательно, рыночная стоимость всего оцениваемого участка земли округленно составляет 500 млн. руб. [(660/4) х 3,03735].

Техника остатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода. Остальная часть, чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Такой подход, сочетающий достоинства затратного и доходного методов, вполне корректен, так как арендатор недвижимости оплачивает владельцу цену использования всего арендуемого имущества без различения его составляющих, а коэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий могут быть получены оценщиком по сравнимым объектам на местном рынке.

Например, требуется определить стоимость участка, для которого, по мнению оценщика, наилучшим использованием является строительство многоэтажного гаража-стоянки для легковых автомашин. Строительствотакого гаража по типовому проекту стоит 18 млрд. руб., а чистый операционный доход прогнозируется в 3 млрд. руб. По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15% и для земли — 12%.