Земельно-имущественные отношения
Переменные операционные расходы в дальнейших расчетах берутся в процентном отношении от эффективного валового дохода.
Прогнозные расчеты для определения дисконтированного денежного потока приведены в табл. 13.13. Резервы на замещение приняты в размере 1,5% балансовой стоимости объекта.
Например, потенциальный валовой доход составил в 1997 г. 1 394 000 долл., расходы на водоснабжение при 100%-й загрузке объекта недвижимости — 3000 долл., или 22% от потенциального валового дохода. При определении дисконтированного денежного потока (табл. 13.14) для расходов на водоснабжение в 1997г. получаем 1 394000(1 - 0,83) х 0,0022 = 500 долл.
Сумма затрат на реконструкцию объекта определена на основании сметы, подготовленной фирмой, осуществляющей реконструкции зданий в Москве.
Горизонт анализа дисконтированного денежного потока — пять будущих лет исходя из следующих соображений:
• пятилетний прогноз максимально допустим для нынешних экономических условий;
• за указанный период произойдет стабилизация на рынке не движимости;
• произойдет стабилизация денежного потока от объектов не движимости.
Послепрогнозный период. Оценка доходности в послепрогнозный период основывается на предположении о переходе прав собственности на объект либо на предположении о стабилизации доходов и расходов в послепрогнозный период. В этих случаях доход от арендных платежей нужно разделить на ставку конечной (возвратной) капитализации.
Коэффициент, который используется при продаже объекта, характеризующего остаточную стоимость в послепрогнозный период, называется конечным коэффициентом капитализации и может быть ниже и выше ставки дисконтирования.
Конечный коэффициент капитализации принят в данном случае равным 24,5%. Принятая ставка капитализации учитывает тенденцию роста стоимости арендной платы.
Таблица 13.13
Основные предположения подснежным потокам
|
Помещения |
Площадь, м2 |
Годовая ставка арендной платы, долл. |
Потенциальный валовой доход долл. |
Прогноз потенциального дохода, % | ||||||
|
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 | |||||
|
Офисно-конторские |
3200 |
420 |
1344000 |
5 |
5 |
4 |
4 |
3 | ||
|
Вспомогательные |
500 |
100 |
50000 |
5 |
5 |
4 |
4 |
3 | ||
|
Всего |
1394000 |
5 |
5 |
4 |
4 |
3 | ||||
|
Коэффициент недоиспользования |
0.83 |
0,07 |
0,03 |
0,03 |
0,03 |
0,03 | ||||
|
Переменные операционные расходы, долл. |
Доля в эффективном валовом доходе, % | |||||||||
|
Показатели |
Фактические данные |
После реконструкции |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 | ||
|
Управление |
41 820 |
3.00 |
3,00 |
3,00 |
3,00 |
3,00 |
3,00 | |||
|
Электроэнергия и тепло |
43 762 |
46298 |
3.32 |
3.32 |
3,32 |
3,32 |
3,32 |
3,32 | ||
|
Водоснабжение |
826 |
3000 |
0,22 |
0.22 |
0,22 |
0,22 |
0,22 |
0,22 | ||
|
Вывоз мусора |
759 |
10000 |
0,72 |
0,72 |
0,72 |
0,72 |
0,72 |
0,72 | ||
|
Уборка территории |
367 |
1 200 |
0,09 |
0,09 |
0,09 |
0,09 |
0,09 |
0,09 | ||
|
Охрана |
8586 |
49000 |
3.52 |
3,52 |
3,52 |
3,52 |
3,52 |
3,52 | ||
Таблица 13.14
Анализ дисконтированного денежного потока
|
1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. |
2002г. |
|
ДОХОД Потенциальный валовой доход 1 394000.00 1463700,00 1536885.00 1 598 360.40 1 662294,82 Вакансии и потери 1161666,67 97580,00 51229.50 53 278.68 55 409.8З Дополнительные доходы . Эффективный валовой доход 232333,3.1 1366120,00 1485655,50 1545081,72 1606884,99 ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ Постоянные расходы Налоги на недвижимость здания и сооружения 1,98 39600,00 39200,00 38800,00 38400,00 земельные платежи 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50 Страховые платежи 6000,00 12000,00 12000, 00 12000, 00 12000, 00 Переменные расходы Управление 6 970,00 40 983,60 44 569,67 46 352,45 48 206,55 Электроэнергия и тепло 7716,33 45372,04 49342,09 51315,78 53368,41 Водоснабжение 500,00 2940,00 3197,25 3325,14 3458,15 Вывоз мусора 1666,67 9800,00 10657,50 11083,80 11527,15 Уборка территории 200,00 1176,00 1278,90 1330,06 1383,26 Охрана 8166,67 48020,00 52221,75 54310,62 56483,04 Резервы на замещение 0,00 29700,00 29400,00 29100,00 28800,0 Операционные расходы — всего 39260,15 237630,14 249905,66 255656,35 261665,06 Чистый операционный доход 193073,18 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93 Инвестиции 2 090 600.00 Денежный поток до налогообложения -1897526,82 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93 Ставка дисконта 24,5% Фактор дисконта 0,803212851 0,645150885 0,518193482 0,416219664 0,334312983 Дисконтированный денежный поток Текущая стоимость денежного потока -1524117,92 728046,23 640357,51 536684,20 449724,49 Текущая остаточная стоимость 2159652,05 остаточная стоимость СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА — ВСЕГО 2 990 346,55 |
1 712 163.60 57072.12 1 655091.54 38 000,00 8 038.50 12000,00 49 652,75 54 969,46 3 561,89 11 872,97 1 424,76 58 177,54 28 500,00 266 197,87 1 388 893,67 1 388 893,67 6 459 970,62 |
