Текущая восстановительная стоимость бассейна 160

Его физический износ (160 х 20/100) -32

Настоящая стоимость дополнительных издержек владельца

(6.0/0,12) 50

Настоящая стоимость дополнительных доходов (7,2/0,12) -60

Неустранимый функциональный износ из-за "сверхулучшений" 118

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.

Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

• капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

• сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

Рассмотрим технику их применения на нашем примере. Допустим, изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 5 долл. (30 тыс. руб.) в год за 1 м2 общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Ниже приводится расчет внешнего износа (в млн. руб.), обусловленного действием данного фактора, с учетом того, что на стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта недвижимости (т. е. включая стоимость земельного участка) и коэффициент капитализации для зданий составляет 12%.

Общая потеря чистой арендной платы (30 000 х 600 м2) 18

Потеря чистого дохода, относящаяся к зданию (18 х 0,8) 14,4

Снижение стоимости здания,

связанное с внешним износом (14.4/0,12) 120

Если в ближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичных объектов, неподверженных упомянутому неблагоприятному воздействию транспортной магистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительных признаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействие данного фактора. Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразит количественное значение этого фактора внешнего износа.

Результаты проведенных расчетов накопленного износа (в млн. руб.) по оцениваемому зданию приведены ниже.

Физический износ — всего 636

В том числе:

устранимый 126

неустранимый:

короткоживущие элементы 140

долгоживущие элементы 370

Функциональный износ — всего 306

В том числе:

устранимый:

недостаточность элементов 7

замена элементов 70

"сверхулучшения" 87

неустранимый:

недостаточность элементов 24

"сверхулучшения" 118

Внешний износ 120

Общий накопленный износ 1062

Таким образом, в рассмотренном нами примере накопленный износ составил 48,3% восстановительной стоимости здания, а его текущая стоимость за вычетом износа составила 1138 млн. руб.

Полученная информация дает материал для серьезного анализа не только оценщику, но и владельцу недвижимости.

Глава 12. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

12.1. Процесс оценки

В этой главе рассмотрены взятые из практики примеры оценки конкретных объектов недвижимости, позволяющие обратить внимание на решение следующих проблем, возникающих в реальных условиях российского рынка при оценке:

1.Недвижимости в составе чистых активов предприятия.

2.Объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал.

3.Офисного здания для купли-продажи.

4.Торгового здания для взноса в уставный капитал.

Приведенные ниже примеры взяты из практики работы специалистов "Национального агентства оценки" и преподавательского состава Академии оценки.

Представленный материал имеет следующую специфику:

• текст каждого примера содержит только наиболее существенные данные, характеризующие специфику, связанную с решением обозначенной проблемы, и вошедшие в отчет об оценке;

• общие положения, являющиеся обязательной частью полного письменного отчета об оценке, исключены;

• разделы, требующие дополнительного рассмотрения и прямо не связанные с указанной задачей, не приведены;

• приведенные в примерах данные, позволяющие идентифицировать реальные объекты оценки, изменены на сопоставимые.

Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных задач с использованием известных приемов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Основной задачей первого этапа в процессе оценки следует считать определение цели оценки или в более общем виде — идентификацию объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, па которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется ее план с применением в каждом конкретном случае известных методов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и определить процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы с учетом всех вышеперечисленных аспектов.

Третий этап процесса оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

Четвертый этап является основным в отношении методически обоснованных результатов оценки объекта, полученных с применением в общем случае трех методов к оценке (доходного, прямого сравнения, затратного, см. гл. 7, 9, 12). Применение трех методов к оценке, в свою очередь, опирается на выводы, полученные из анализа лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, при котором должны быть учтены факторы физического, юридического, финансового и экономического характера.

Заключительный этап процесса оценки состоит в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных методов. В условиях несовершенного рынка недвижимости используемые методы, как правило, дают различные результаты. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление недвижимостью и т. д. Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.