Право распоряжения собственника жилым помещением означает, что за

ним признается возможность совершать различные юридические действия, влекущие либо передачу права собственности на данное жилое помещение другому лицу, либо передачу только права владения и пользования. Одним из способов распоряжения является завещание.

Право распоряжения является самым важным правомочием собственника жилого помещения, в том числе приватизированного. Закон "О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации" дает примерный перечень действий

по распоряжению жилым помещением. Согласно ч. 1 ст. 3 граждане, ставшие

собственниками жилых помещений, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки не противоречащие закону. К числу "иных сделок" можно отнести договоры дарения, мены, обмена, залога и др.

Особенностью осуществления права распоряжения во всех этих случаях

.

является то, что сделки по распоряжению жилым помещением подлежат государственной регистрации.

Сделки по распоряжению жильем, как и любые другие сделки, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на

установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.

153 ПС). Указанные последствия возникают только при наличии определенных условий действительности сделок. К их числу относятся:

1) законность содержания сделки, то есть соответствие ее содержания

закону и иным правовым актам;

2) дееспособность участников сделки;

3) соблюдение требований, относящихся к форме сделки;

4) соответствие волеизъявления участника сделки его действительной воле.

При отсутствии названных условий сделка либо считается ничтожной,

либо может быть оспорена в суде.

Собственник в праве продать принадлежащее ему жилое помещение. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, согласно п. 4 ст. 292 ПС РФ, возможно только с согласия органов опеки и попечительства.

Старостина с двумя несовершеннолетними детьми – одиннадцати летним Андреем и восьмилетним Алексеем - занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 года эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала ^ Кукушкиной, а в июне 1993 года умерла.

Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры города Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на то, что органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.

Решением Измайловского межмуниципального суда города Москвы, заявленные требования удовлетворены, как видно из дела Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры Кукушкиной без предварительного разрешения

органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.

В связи с этим суд обоснованно пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение1.

Собственник вправе обменять принадлежащее ему жилое помещение. При совершении обмена собственник обязан не допускать ущемления прав членов его семьи, либо бывших членов семьи, проживающих в данной квартире. Собственник вправе закладывать приватизированное жилое помещение в обеспечение принятых на себя обязательств, например, полученной банковской ссуды2.

Если жилое помещение находится в общей совместной собственности, то для передачи его в залог необходимо получение согласия всех собственников, если же в залог передается доля одного из участников долевой собственности, то такого согласия не требуется.

Собственник жилого помещения вправе заключить договор пожизненного содержания с иждивением, по такому договору получатель ренты - гражданин

передает принадлежащую ему квартиру в собственность плательщика ренты,

который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

1 См.: Бюл. Верх. Суда. 1995. № 6. С. 3. •

2 См.: Закон РФ "О залоге" //Ведомости РФ. 1992. № 23.

По договору пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, в питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом общий объем содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законов. ГК предусматривает возможность ~ замены по соглашению сторон пожизненного содержания на периодические платежи в деньгах. В целях обеспечения интересов получателя ренты ГК устанавливает, что при осуществленном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества (квартиры), переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на установленных законом условиях. При этом плателыцик ренты не вправе требовать компенсации расходов, которые он понес в связи с выполнением обязанностей по содержанию получателя ренты.

Приватизированное жилое помещение включается в состав имущества, подлежащего наследованию, и на него распространяется режим наследования. В ст. 3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” названо правомочие собственника завещать квартиру. Но квартира может остаться наследникам и по закону, если наследодатель при жизни не составил завещательное распоряжение.

С юридической точки зрения большой интерес представляет вопрос о

возможности деприватизации (распри ватизации) жилого помещения, т. е.

расторжение договора передачи этого помещения в собственность граждан и возвращения ми правового положения нанимателя. Если такая необходимость возникла до вступления в действие договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, т. е. до момента его официальной регистрации, то отказ от приватизации вполне возможен. Пока приватизация окончательно не оформлена и гражданин не стал собственником квартиры (комнаты), он может прекратить начатое им оформление приватизации и сохранить свое правовое положение нанимателя.

Иная ситуация возникает в случае, когда договор о приватизации жилого помещения зарегистрирован и вступил в действие, а у гражданина соответственно возникло право собственности на это помещение. Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора вполне возможно, если на это будет согласна другая сторона - орган или организация, передавшая данное

жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажет