приватизации жилья за частичную оплату, предусмотренную на тот период

\

времени законом. Суду следовало уточнить обстоятельства дела, доводы сторон и

сделать вывод о ничтожности сделки в целом либо об оспаривании истцом ее

1

части.

Между тем, указанные обстоятельства не могли быть основанием для отмены решения суда, так как приватизация жилищного фонда совхозов в порядке, установленном Законом, была разрешена постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса". Договор же купли-продажи квартиры между Ершовой (Васильевой) и совхозом был заключен 18 марта 1992 г. При таких данных указание в определении кассационной инстанции на то, что договор купли-продажи квартиры от 18 марта 1992 года является по существу договором приватизации, ошибочно.

Оставляя протест заместителя Председателя Верхового Суда РФ без удовлетворения, президиум Верховного Суда Республики Марий Эл сослался на то, что кассационная инстанция правильно признала ошибочным вывод суда

I

первой инстанции о том, что договор от 18 марта 1992 г. не является договором приватизации. Суд также не указал обстоятельства, при которых заключался договор.

Квартира в п. Солнечный продана Васильевой Л. не за 100 % стоимости, что составляет по оценке Бюро Технической Инвентаризации 8306 рублей, а лишь за 940 рублей.

Однако, указанные президиумом доводы не могли быть основанием к

'

оставлению протеста без удовлетворения, поэтому Судебная коллегия но

гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 декабря 1997 года удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ. Суд истребовал и исследовал договор купли-продажи от 18 марта, согласно которому Ершова (Васильева) купила однокомнатную квартиру. Деньги она внесла в совхоз "Пролетарский" по квитанции от 16 марта 1992 года.

В основу решения суда был положен указанный договор, в нем отражены все условия купли- продажи квартиры, его никто не оспаривал. Суд проверил и обстоятельства его заключения.

При таких данных нельзя соглашаться с приведенным в постановлении президиума доводам, что суд не мотивировал вывод о том, что договор от 18 марта 1992 года является договором купли-продажи.

Факт покупки Ершовой (Васильевой) квартиры за 940 рублей, а не по оценке БТИ за 8306 рублей не опровергает вывод суда о приобретении однокомнатной квартиры не бесплатно, а по договору купли-продажи.

Таким образом, требования ст. 11 Закона РФ об одноразовости бесплатной приватизации нарушено не было1.

Некоторое изъятие из принципа одноразовости содержит Федеральный закон от 11 августа 1994 года. В данном акте вводится норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в

1 См.: Бюл Верх. Суда РФ. 1998. № 4. С. 5.

порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Существенное значение имеет вопрос о праве на одноразовую приватизацию жилых помещений гражданами, проживающими в домах, которые принадлежат государственным или муниципальным организациям, в случае изменения владельца дома. Как быть, например, если государственное предприятие, имеющее на своем балансе жилые дома, переходит в другую форму собственности либо ликвидируется? Утрачивают ли граждане, проживающие в таких домах, право на одноразовую приватизацию занимаемых ими жилых помещений?

Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" решения этого практически важного вопроса первоначально не дал. Но оно дано в Законе РФ от 23 декабря 1992 года "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"" и в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года (ч. 1 ст. 9). Указанными нормативными актами предусмотрено, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений,

должен быть передан в хозяйственное ведение или в оперативное управление правопреемников этих предприятий, если они определены, либо иных юридических лиц или переданы в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При этом устанавливается, что граждане сохраняют все жилищные права, в том числе право на приватизацию жилья.

На мой взгляд, особого внимания заслуживает следующее положение, содержащееся в действующей редакции ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда" и в ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В них сделан акцент на то, что при изменении формы собственности или ликвидации предприятия их жилищный фонд должен быть передан новому хозяину - правопреемнику. Возложение обязанностей передачи жилищного фонда обусловлено тем, что в практике были нередки случаи, когда владельцы жилых домов в ходе изменения форм собственности или ликвидации просто молчаливо отказывались от них, оставляя их фактически без хозяина1. Приватизация квартир жильцами таких домов оказывалась невозможной. Установление обязанности предприятия передавать дом другому хозяину, направлено на охрану жилищных прав граждан, в том числе права на осуществление приватизации.

1 См.: Российская газета. 1993. 4 января.

§ 2. Условия приватизации

Если приватизация жилого помещения возможна, то для ее осуществления в первую очередь необходимо наличие согласия всех совершеннолетних членов семьи.

Свое согласие на осуществление приватизации совершеннолетние члены семьи должны выразить в письменной форме, путем соответствующей подписи на заявлении, с которым семья обращается в соответствующий муниципальный орган.

Временно отсутствующие члены семьи, за которыми согласно нормам жилищного законодательства сохраняется право на жилое помещение (ст. ст. 60. 62, 66 ЖК РСФСР), могут выразить свое одобрение на приватизацию через представителя или путем представления письменного согласия.

В практике известны случаи, когда приватизация осуществляется с нарушением изложенного требования, то есть при отсутствии согласия одного или нескольких членов семьи, не утративших право на жилое помещение, которое они имели как наниматели. Так, при рассмотрении одного из дел суд установил, что гражданин Казимиров был включен в ордер на квартиру, которая была предоставлена его жене Казимировой, и проживал в этой квартире. Но затем брак между супругами был расторгнут, и Казимиров перестал проживать в квартире, но

от своих прав на жилплощадь как бывший член семьи не отказывался. Жена Казимирова в 1992 году приватизировала квартиру, не получив согласия бывшего мужа. По иску Казимирова договор на передачу квартиру в собственность Казимировой был признан недействительным. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ по данному делу сформулировано следующее положение: "Если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом семьи, но право на жилое помещение не утратил, то его согласие на приватизацию этой жилой площади обязательно".1