Следует отметить, что понятие “приватизации жилья” и “рынок жилья” внедрялись постепенно. Немалое значение в этом имел Указ Президента СССР от 19 мая 1990 года “О новых подходах к решению жилищных проблемах в стране и мерах по их практической, реализации”1, в которой впервые прямо ставилась задача “вести дело к формированию рынка жилья, чтобы каждый гражданин мог на указанной основе свободно, по своему выбору в соответствии с потребностями семьи приобрести квартиру или дом в том числе путем выкупа долгосрочного найма или аренды в домах государственного и общественного жилого фонда”. Названный указ как бы легализовал понятие “рынок жилья”. Его значение этим,

Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. № 22. Ст. 409.

пожалуй, и ограничилось, поскольку практических действий, направленных на формирование рынка жилья, после его издания не последовало. Кроме того, Указ, как и ранее изданные нормативные акты, исходил из принципа возмездности при передачи государственного жилья в собственность граждан.

Возможность безвозмездной передачи жилья гражданам, наряду с

продажей, впервые была предусмотрена в решении Московского городского Совета народных депутатов от 7 декабря 1990 года. “Об основных направлениях жилищной реформы в г. Москве”.

Идея безвозмездной передачи в собственность граждан жилья в пределах установленных нормативов получила отражение и в важнейшем акте российского законодательства - Закон РСФСР от 4 июля 1991 года. “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”1. Названный закон, а также принятая на его основе Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР2 трактуют приватизацию как бесплатную передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, т. е. предусматривают два способа приватизации. При этом предусматривался порядок определения размера бесплатно передаваемых в собственность гражданам жилых

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР я Верховного Совета РСФСР 1991. № 28. Ст. 959.

2 Утверждено постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. № 7 // См. Жилищное

законодательство. Юридический справочник. М, 1992. С. 66.

помещений. Площадь жилых помещений, превышающая эти размеры, подлежит оплате1.

Через два дня после принятия указанного Закона Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР “О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс

РСФСР” , где в связи с принятием Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” ЖК РСФСР был дополнен главой 1 “Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального фонда и несколько норм, посвященных эксплуатации жилья, находящегося в собственности граждан.

Как показала практика, применение комбинированного способа осуществления приватизации не принесло большого успеха: за все время действия Закона от 4 июля 1991 года было приватизировано немногих более 3% площади жилья от той площади, которая могла быть приватизирована3. В связи с этим пришли к выводу, что приватизация жилья должна быть бесплатной.

Вскоре к такому пониманию приватизация жилья было придано общероссийское значение. 23 декабря 1992 года был принят Закон Российской Федерации “О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР””4, которым бесплатность

1 См. постановление правительства Москвы от 26 ноября 1991 г. № 199 “О бесплатной приватизации жилищного

фонда в Москве” // Вестннк мэрии Москва. 1991. № 7. С. 23.

* Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР в Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963.

3 См.: Российская газета. 1992. 11 ноября.

4 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 4. Ст. 153.

приватизации поднята до уровня принципа, поскольку все упоминания о платности передачи жилья были исключены из Закона от 4 июля 1991 года. Как и следовало ожидать, после внесения в законодательство указанных изменений число граждан, пожелавших приватизировать занимаемые ими квартиры в домах государственного и муниципального жилищных фондов, значительно увеличилось.

Пятая Государственная Дума также внесла свой вклад в рассматриваемый документ, приняв 11 августа 1994 года Федеральный закон “О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации””1. В Закон внесено значительное число норм, призванных защитить жилищные права и интересы несовершеннолетних граждан по участию в приватизации жилищного фонда и по пользованию приватизационными жилыми помещениями.

Основным принципом приватизации жилья является добровольность. Гражданин волен по своему усмотрению решать, приобрести ли ему жилье в собственность или по-прежнему пользоваться им на условиях договора жилищного найма. В этом проявляется характерная для гражданского права диспозитивность - свобода выбора варианта поведения. Другое дело, что государство, взяв курс на формирование рынка жилья, будет стимулировать

1 СЗРФ. 1994. № 16. Ст. 1864.

поведение, способствующее реализации избранного курса. При этом исключается принуждение. Однако вполне допустимы меры экономического характера. В частности, можно прогнозировать, что государство будет использовать такой “рычаг”, как ставки квартирной платы по договорам жилищного найма. Так, ст. 15 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политике” предусматривает, что оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течении пяти лет с использованием мер социальной защиты граждан. Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством РФ, органами государственного управления краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва, Санкт-Петербург.

Приватизация жилья получит широкое распространение лишь тогда, когда станет более выгодно иметь жилье в собственности, нежели арендовать его. Конечно, в этом случае о добровольности приватизации можно говорить с некоторой степенью условности - воля гражданина детерминирована внешними обстоятельствами, экономическими условиями, однако применение правового принуждения исключило, и потому, с точки зрения юридической, добровольность останется важнейшим принципом приватизации жилищного фонда.

Вместе с тем известны многочисленные случаи, когда граждане вынуждены осуществлять приватизацию жилья против своей воли, под давлением криминогенных элементов, которые делают это с целью дальнейшего завладения жильем путем заключения договоров с собственником с применением угроз, насилия, обмана и иных противоправных действий. Пострадавшими от таких действий в первую очередь оказываются одинокие пенсионеры и другие граждане из “группы риска” (больные, алкоголики и др.). В некоторых регионах предусматриваются меры борьбы с подобными явлениями. Так, в Москве действует распоряжение мэра от 26 июня 1994 года № 252 - РМ “О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений”1.