гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основанию предусмотренном законом для признания сделок не действительными. В частности, договор передачи жилого помещения в

собственность гражданина можно признать недействительным, если во время оформления документации гражданин находился в состоянии депрессии, вызванной гибелью близкого ему человека. Возможны случаи, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что также может послужить основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя.

При расторжении договора передачи, как по соглашению сторон, так и на основании решения суда, аннулируется и выданное гражданину свидетельство о праве собственности на квартиру (комнату). В обоих случаях гражданину не возвращается сумма, уплаченная им за оказание услуг по приватизации.

Необходимость деприватизации приобретенной в собственность квартиры (комнаты) диктуется иногда весьма существенными причинами. В практике был такой - же случай. Семья приватизировала двух комнатную квартиру. Но вскоре после этого один из членов семьи, состоявший на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий получил как очередник квартиру в доме муниципального фонда. Когда он решил приватизировать полученную квартиру, ему обосновано

отказали ввиду нарушения принципа одноразовости (ст. 11 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”). Он в итоге оказался в положении человека, который не может бесплатно приватизировать занимаемую квартирую, выход был найден в использовании возможности деприватизации

53

квартиры, в которой данный гражданин проживал ранее. Бывший наймодатель не возражал против расторжения договора, и деприватизация квартиры состоялась. После этого отпало препятствие для приватизации квартиры, полученной гражданином в порядке улучшения его жилищных условий. В тоже время не утрачена возможность приватизации первой квартиры проживающими в ней гражданами, поскольку произведенная ранее ее приватизация аннулирована.

Собственник вправе совершать иные сделки, в том числе заключать договоры коммерческого найма, аренды, страхования, подряда на ремонтные работы и другие сделки не противоречащие закону.

§ 2. Обязанности собственника жилья

Согласно действующему российскому законодательству собственнику не только принадлежат правомочия по владению, пользованию, распоряжению принадлежащему ему имущества, но наряду с этим на него возлагаются некоторые обязанности. Наше законодательство содержит норму, предусматривающую, что собственник несет бремя, связанное с содержанием принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной порчи, если иное не предусмотрено п. 7 ст. 2 Закона РСФСР “О собственности в РСФСР”. Названный закон утратил силу, но указанная норма содержится теперь в ст. 210 ГК РФ.

“Бремя” в данном случае заключается в том, что собственник сам, за счет своих средств должен обеспечивать надлежащее содержание и ремонт

приватизированного жилья, соблюдая при этом единое правило и нормы эксплуатации и ремонта жилищного фонда установленный для домов государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 21 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” и ст. 144 ЖК РСФСР). Естественно, что не все собственники жилых помещений имеют возможность обеспечивать их содержание и ремонт своим трудом, самостоятельно. Особенно это касается собственников жилья в многоквартирных домах. С учетом этого обстоятельства Закон “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (ст. 21) признает за собственником жилья право

“образовывать товарищества и иные объединения”, которые могут заключать договоры со специализированными организациями на обслуживание и ремонт. Такие договоры могут заключать и сами* собственники, не создавшие подобного товарищества или объединения.

Договор на обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещении заключаются с государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, причем на них законом возложена обязанность заключения таких договоров (ч. 1 ст. 2 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”). В интересах собственников жилых помещений названной нормой предусмотрено, что расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, оплачиваются собственниками не по рыночным ценам, а по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального фонда.

В ст. 24 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, говорится, что собственники жилых помещений и в частично, и в полностью приватизированных домах участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, объектов общего

пользования домом и содержанием придомовой территории соразмерно

занимаемой ими площади. Они участвуют в этих расходах на равных основаниях с гражданами, которые занимаемые ими квартиры не приватизировали.

Расходы по оплате, обслуживания и ремонта дома и придомовой

территории часто именуются квартирной платой. В структуре квартирной штаты основное значение (до 97%) имеет возмещение общедомовых расходов, а на поддержание внутриквартирного оборудования расходуется лишь около 3%1.

Значительные новшества организации, обслуживания и ремонта жилых домов иной недвижимости в жилищной сфере” содержится в Законе РФ от 24

декабря 1992 года “Об основах федеральной жилищной политике”2 и Временном положении о кондоминиуме, утвержденном Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 года № 2275 . Закон предусмотрел образование товариществ собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумов.

Организация такого товарищества возможна при наличии в одном жилом доме нескольких (двух и более) собственников жилых или нежилых помещений.

Чтобы объединиться, первоначально, по инициативе одного или нескольких собственников, проводится собрание лиц, желающих объединится в товарищества и имеющих в конкретном доме на праве собственности, на праве хозяйственного ведения, либо в оперативном управлении жилые или не жилые помещения. Собрание принимает решение о создании товарищества домовладельцев и выбирает из своего состава группу лиц - комиссию, которая должна будет заниматься организационными вопросами до регистрации товарищества и избрания его органов управления. Комиссия разрабатывает проект

1 См. .'Российская газета. 1993. 12 февраля.

2 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации,

1993. №3. Ст. 99.

3 Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5079.

устава, созывает общее собрание собственников, на котором принимается устав товарищества.

Устав, принятый общим собранием собственников, и протокол общего собрания членов товарищества представляется органами местного самоуправления, где они регистрируются. С этого момента товарищество приобретает права юридического лица.