помещения в коммунальной квартире доля в общем имуществе следует судьба

права собственности на жилое помещение.

В расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования собственник участвует соразмерно своей доли в праве собственности.

Из числа объектов приватизации первоначально исключались жилые помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным

нормам, а также жилые помещения в домах-памятниках истории и культуры (ст. 4 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в первоначальной редакции)). Наниматели жилых помещений в этих домах оказались в явно неравноправном положении по сравнению с гражданами, проживающими в других домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это вызвало необходимость изменения законодательства. Такая необходимость подтверждалась также тем, что в случае приватизации занимаемых ими жилых помещений в таких домах граждане выражали готовность за свой счет, на свои средства обеспечивать ремонт домов, не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, а также домов - памятников истории и культуры, а затем поддерживать их в надлежащем состоянии. Очевидно, такая аргументация оказалась убедительной. Если все жильцы такого дома согласны на приватизацию, то они вправе приватизировать занимаемые жилые помещения, а за не произведенный капитальный ремонт или реконструкцию получить компенсацию. Таким образом, действовало правило о том, что приватизация

42

жилых помещений в указанных домах возможны только после их ремонта или реконструкции. Однако было сделано важное исключение: приватизация разрешалась при условии, что все жильцы дома выразили свое согласие на ее осуществление, то есть, приняли решение об участии выполнении капитального ремонта (реконструкции). Это решение нельзя признать демократичным, однако оно было шагом в решении проблемы приватизации жилых помещений в домах,

не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и в домах -памятниках истории и культуры. Правда, практического применения приведенное решение не получило.

Радикальное решение вопроса о приватизации жилых помещений в указанных домах дано в Законе РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”. Согласно этому Закону помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, и помещения в домах — памятниках истории и культуры исключены из перечня жилых помещений, не подлежащих приватизации. Таким образом, в настоящее время они могут быть приватизированы в общем порядке.

Вместе с тем могут быть установлены и некоторые особенности приватизации квартир (комнат), расположенных в домах - памятниках истории и архитектуры. Так, в Москве и ряде других городов собственники таких квартир (комнат) подписывают специальное “охранное обязательство” по обеспечению, сохранности содержания, использования, ремонта и реставрации жилых

помещений (квартир, комнат), находящихся в собственности граждан и расположенных в домах-памятниках истории и архитектуры. Соответствующее условие включено и в договор передачи квартиры в собственность граждан.

Глава III

Правовой статус собственника жилья § 1. Права собственника жилья и членов его семьи

Юридическим результатом приватизации жилого помещения является возникновение у гражданина и членов его семьи права собственности на приватизированное помещение.

Содержания права собственности определено гражданским законодательством. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права

владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это фундаментальное общее положение ГК конкретизируется в специальной норме - ст. 288 ПС РФ, посвященной собственности на жилое помещение. В ней предусмотрено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Право владения - эта основная на определенном юридическом факте возможность иметь у себя в наличии данное имущество.

Если законного основания для владения данной вещью (например, квартирой) у лица нет, его владение будет незаконным. Например, после смерти одинокого гражданина, который не приватизировал занимаемую им квартиру занял его сын, считавший, что он имеет на это право как наследник по завещанию. Но сын в этом случае будет незаконным владельцем квартиры я должен

освободить ее, поскольку она не находилась в собственности отца и не может быть включена в сослав наследства.

Второе правомочие собственника право пользования. Право пользования означает возможность извлекать из вещи ее полезные свойства, то есть возможность ее производительного или личного потребления (например, проживать в жилом помещении). Право пользования, как и право владения, может принадлежать и лицу, которое не является собственником данной вещи. Например, наниматель квартиры на основании договора с собственником приобретает не только право владения, но и право пользования.

Право распоряжения есть возможность определить "юридическую судьбу" вещи - продать ее, подарить, сдать в наем и т.п. Другими словами, право распоряжения обеспечивает лицу возможность совершения по поводу вещи различных юридических действий в первую очередь сделок.

Некоторые правомочия собственника, как было отмечено, могут принадлежать и не собственнику. В связи с этим необходимо указать специфику права собственности. Она заключается в том, что собственник в отличии от арендатора, хранителя, залогодержателя и т.п. осуществляет права владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению, то есть наиболее

абсолютным образом. Поэтому право собственности является основополагающим правом.

Право владения гражданина, у которого имеется в собственности (в том

числе и приобретенной в порядке приватизации) жилое помещение, означает, что гражданин - собственник имеет на законном основании возможность считать это

жилое помещение принадлежащим ему.

Жилые помещения как объекты права собственности имеют особый правовой режим. Во-первых, это недвижимость. Во-вторых, сохраняющаяся нехватка жилья и его особая социальная значимость обусловили использование жилых помещений строго по целевому назначению. Поэтому собственники не вправе использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Следовательно, не допускается сдача жилых

помещений в наем под различные конторы, склады, продажа квартир для

указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию

нежилых.

Практический интерес представляет вопрос о допустимости переустройства или

перепланировки приватизированной квартиры (или комнаты)

ее собственником или нанимателем. Соответствующее разрешение может быть выдано лишь после положительного заключения соответствующих органов, в том ! числе пожарной инспекции, инженерной и экономической служб, и др., поскольку в результате переустройства и перепланировки может быть нарушена прочность |несущих конструкций здания, может произойти ухудшение вентиляции, I нарушение требований пожарной безопасности и т.д.