Отказ наймодателя заключить договор на основании выданного гражданину ордера может быть обжалован в судебном порядке, поскольку подобные споры подведомственны суду и гражданин – ордеродержатель, в силу закона, имеет субъективное право требовать заключения договора. При этом споры рассматриваются судом в порядке искового производства.

Судебная практика по жилищным вопросам всегда исходила из того, что отсутствие письменной формы договора социального найма жилого помещения не является основанием для признания его недействительным. Договор может быть признан недействительным только по основаниям, предусмотренным в законе.

Жилищное правоотношение социального найма возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина – ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т. п.

2.4. Содержание договора социального найма жилого помещения

Юридическое содержание договора социального найма жилого помещения образуют права и обязанности его участников. Право всегда есть мера возможного поведения, а обязанность – мера должного поведения. В совокупности права и обязанности каждой стороны в договоре образуют тот фактический состав, который принято называть содержанием договора. Реализация субъективного права возможна при совершении уполномоченным лицом активного действия. В отличие от этого, выполнение уполномоченным лицом возложенной на него обязанности возможно как посредством действия, так и посредством пассивного бездействия.

Права и обязанности сторон в договоре социального найма жилого помещения сформулированы в Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе РСФСР и Жилищном кодексе РБ, в Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

Права и обязанности сторон сформулированы с учетом потребностей граждан в жилых помещениях, обеспечения сохранности жилищного фонда, надлежащей эксплуатации жилых помещений соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц, защиты нарушенных прав в судебном порядке, а также с учетом фундаментального принципа – законности в реализации уполномоченными лицами принадлежащих им прав.

В жилищных правоотношениях право одного субъекта корреспондирует соответствующей обязанности другого. То есть праву нанимателя корреспондирует обязанность наймодателя и наоборот, хотя встречаются и исключения. Поэтому рассмотрение содержания договора социального найма жилого помещения осуществляется с точки зрения обязанностей каждой из сторон договора. В необходимых случаях рассматриваются права какой-либо из сторон договора, если праву этой стороны не корреспондирует обязанность другой стороны.

Права и обязанности нанимателя и членов его семьи.

Наниматель как сторона в договоре социального найма жилого помещения вправе:

1) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, причем на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия родителей не требуется.

Краеугольным в жилищном праве является положение о том, что члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.

В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с нанимателем этого жилого помещения совместное хозяйство.

В жилищных правоотношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права.

Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя в качестве ее представителя, либо через действия, совершаемые отдельными членами семьи.

Семья с точки зрения жилищного права включает в себя следующие категории граждан: нанимателя; членов семьи нанимателя (супруга, детей, родителей); других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц (ст. 53 ЖК РСФСР, ст. 46 ЖК РБ).

Поскольку члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма жилого помещения, следовательно они являются сонанимателями в силу закона. Это нашло отражение в ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР и ч. 1 ст. 46 ЖК РБ: «совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность с нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора». Однако правовой статус нанимателя и членов его семьи различается. Наниматель по договору социального найма жилого помещения является ответственным квартиросъемщиком, то есть представителем членов своей семьи, которые в свою очередь выступают в качестве представляемых, имеющих, однако, право осуществлять принадлежащие им субъективные права самостоятельно.

Супруг нанимателя, их дети и родители являются законными членами семьи нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Это члены семьи нанимателя по решению суда.

Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» разъяснил (п. 7), что разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами его семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений[34].

1. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах райисполкома к Е. Бурдину о выселении его их двухкомнатной квартиры, указав, что нанимателем этой квартиры является его бабушка, после смерти которой квартира оказалась занятой Е. Бурдиным, который был в нее незаконно прописан, поскольку с бабушкой никогда не проживал и членом ее семьи не являлся.

Суд первой и кассационной инстанции требование истца удовлетворил.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все постановления нижестоящих судов, указав при этом, что согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещения своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц. При этом они приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если являются или признаются членами его семьи и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Е. Бурдин после смерти деда стал проживать с бабушкой в ее квартире одной семьей, при этом бабушка неоднократно ставила вопрос о его прописке, но в этом было незаконно отказано[35].