Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров социального найма. Это прежде всего относится к малогабаритным (малометражным) квартирам, предназначенным для посемейного заселения. Отказ в разделе жилого помещения в таких случаях должен быть подробно мотивирован и, как правило, основан на заключении санитарно-эпидемиологической службы или межведомственной комиссии.

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора социального найма жилого помещения, разрешаются судом.

Так, Носова Н. обратилась в суд с иском к сыну Носову Ю. о разделе жилой площади и

заключении отдельного договора найма с ней на комнату в двухкомнатной квартире, нанимателем которой она является, ссылаясь на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за неправильного поведения сына и его отказа произвести обмен квартиры.

Суд первой инстанции в иске Носовой Н. отказал.

Президиум Московского городского суда решение суда первой инстанции отменил, указав, что с согласия сторон сложился определенный порядок пользования квартирой, при котором истица пользуется комнатой размером 17,2 квадратных метра, а ответчик – комнатой размером 9,4 квадратных метра. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как коммунальная, комнаты являются изолированными жилыми помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения отдельного договора найма жилого помещения[54].

Во втором случае, необходимость изменения договора социального найма жилого помещения вызвана признанием нанимателем другого члена семьи либо требованием нанимателей, объединяющихся в одну семью.

Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

Подобное требование может быть вызвано различными причинами, например, желанием совершеннолетнего члена семьи возложить на себя обязанности ответственного квартиросъемщика, отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, переезд нанимателя на другое место жительства.

Право признания нанимателем другого члена семьи принадлежит совершеннолетним членам семьи также в случае смерти нанимателя.

В подобных случаях объем прав и обязанностей по договору социального найма не изменяется. Происходит только изменение субъектного состава, когда место прежнего нанимателя занимает другое лицо – совершеннолетний член его семьи. Правда, в случае смерти или выбытия прежнего нанимателя может измениться размер квартирной платы, если, например, он имел определенные льготы по оплате занимаемого жилого помещения.

Вышеуказанные правила не применяются в отношении жилых помещений колхозов и совхозов, поскольку в случае выбытия нанимателя, состоящего в трудовых отношениях с колхозом или совхозом, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения все совместно проживающие с ним члены семьи, за исключением случаев, когда кто-либо из членов семьи состоит в трудовых отношениях с этим колхозом или совхозом или работает учителем, врачем или другим специалистом, которым в соответствии с законом может быть предоставлено жилое помещение в домах колхозов или совхозов (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года.)

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма, в случае объединения в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все занимаемое ими жилое помещение (ст. 87 ЖК РСФСР). Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью не было фиктивным (например, с целью незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор социального найма жилого помещения.

В данном случае изменения также происходят в субъектном составе. Вместо нескольких нанимателей в квартире образуется один единственный наниматель, к которому переходят все права и обязанности по ранее заключенным договорам.

Отказ наймодателя в заключении одного договора социального найма может быть вызван тем, что на момент предъявления соответствующего требования граждане еще совместно не проживают или тем, что жилые помещения подпадают под различный правовой режим. Иногда заключение одного договора не допускается законом. Так, если одна комната в квартире является служебной, а другая подпадает под обычный правовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу запрета норм ч. 2 ст. 106 ЖК РСФСР и ч. 5 ст. 113 ЖК РБ. Однако в любом случае отказ наймодателя заключить единый договор социального найма жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке.

Необходимо отметить, что Жилищный кодекс Республики Башкортостан не предусматривает изменения договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. Значит ли это, что данное положение неприменимо на территории республики? Видимо нет, поскольку согласно ст. 3 ЖК РБ законодательство Российской Федерации и законодательство бывшего Союза ССР применяется к жилищным отношениям в республике, если они не противоречат законодательству Республики Башкортостан. Следовательно в данном случае необходимо руководствоваться ст. 87 ЖК РСФСР и другим законодательством РФ.

2.7. Основания и порядок расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения

Жилищные отношения, носящие длящийся и устойчивый во времени характер, тем не менее под влиянием указанных в законе обстоятельств могут прекращаться. Это применимо и к договору социального найма жилого помещения.

Согласно ст. 89 ЖК РСВСР и ст. 70 ЖК РБ различается:

1) расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя;

2) расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя.

В первом случае, наниматель жилого помещения с согласия всех членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Это право вытекает из существа жилищной потребности граждан: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор социального найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя может быть расторгнут путем совершения активных действий в отношении наймодателя (предупреждения, подача заявления и т. п.) или путем пассивного бездействия, выражающегося в выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место. В последнем случае договор считается расторгнутым со дня выезда.