Рассматривая иски о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения выселяемых граждан в предоставляемое жилое помещения. При необходимости суд может обязать соответствующие органы провести обследование жилого помещения и представить заключение о пригодности для проживания.

Выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения предусмотрено жилищным законодательством либо в качестве санкции за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей или иное виновное поведение, либо в целях предоставления наймодателю возможность использовать жилое помещение по специальному назначению.

Такое выселение допускается только при наличии виновного противоправного поведения нанимателя и (или) членов его семьи, а в предусмотренных законом случаях – виновного противоправного поведения, причиненного вреда и причинно-следственной связи между виновным противоправным поведением и причиненным вредом.

Основаниями выселения без предоставления другого жилого помещения являются (ст. 98 ЖК РСФСР, ст. 78 ЖК РБ):

· порча или разрушение жилого помещения нанимателем или членами его семьи. Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в порче или разрушении жилого помещения, наличие сведений о том, что эти действия носили систематический характер, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Систематическим признается такое разрушение или порча жилого помещения, которое происходило два или более раза и каждый раз меры общественного воздействия оказывались безрезультатными.

Порча и разрушение жилого помещения может выражаться в разных формах: путем физического повреждения, совершения действий, непосредственно направленных на повреждение жилого помещения и т. п.

· использование жилого помещения не по назначению.

Использование жилого помещения не по назначению может выражаться в виде превращения его в подсобное помещение, размещения в нем промышленных производств, сдачи в аренду юридическим лицам для размещения офисов без перевода его в нежилое помещение и т. п.

· систематическое нарушение правил общежития, которые делают невозможным для других совместное проживание в доме или квартире.

Под нарушением правил общежития на практике понимается противоправное поведение, антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общественным нормам поведения.

Выселению без предоставления другого жилого помещения также подлежат лица, лишенные в установленном законом порядке родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным. Сущность данной нормы в заключается в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав, создать им надлежащие условия для проживания.

· признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц. При этом имеется в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий.

Неправомерность действий должна быть подтверждена приговором или решением суда, актами органов государственной власти или местной администрации, а равно иными доказательствами. Если выселяемые по данному основанию граждане ранее пользовались жилыми помещениями по договору социального найма, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они ранее занимали.

Поскольку ордер на жилое помещение является административным актом, к нему неприменимы правила ст. 181 ГК РФ о сроке исковой давности о применении последствий недействительности оспоримой сделки.

2) административное выселение применяется к гражданам, самоуправно занявшим жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90, 99 ЖК РСФСР, ст. 71 ЖК РБ) в соответствии с постановлением Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 года № 2471-ХI «О порядке применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик»[56], действующего в части, не противоречащей законодательству РФ.

Дела о выселении граждан в административном порядке возбуждаются по заявлением органов местной администрации, жилищно-коммунальных управлений (отделов), предприятиями, учреждениями и организациями, в ведении которых находится жилое помещение, а равно иного заинтересованного лица, районным или городским прокурором, и должны быть рассмотрены им в пятнадцатидневный срок. Прокурор обязан выяснить, имеются ли законные основания для вселения граждан, затребовать письменное объяснение от всех подлежащих выселению граждан, а в случае выселения несовершеннолетних лиц – от их законных представителей, а также получить акт об отказе гражданина добровольно освободить жилое помещение и другие документы, имеющие значение для правильного разрешения дела. Постановление прокурора об административном выселении подлежит принудительному исполнению по истечении 7 дней со дня его вручения выселяемым гражданам судебным приставом-исполнителем в соответствии с Федеральным законом от 4 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»[57]. Постановление прокурора может быть обжаловано вышестоящему прокурору.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 года «По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений»[58] практика выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора, без возможности последующего обжалования в суд, сложившаяся в результате применения ст. 90 и 99 ЖК РСФСР, признана не соответствующей Конституции РФ. Конституционный Суд отметил, что необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо.

Конституционный Суд также отметил, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч. 1 ст. 90 ЖК РСФСР). Следовательно, исключается возможность расторжение договора найма жилого помещения и выселение лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора.

Таким образом, в жилищном законодательстве значительно сократилось количество оснований выселения граждан в административном порядке соответственно в сторону увеличения оснований судебного выселения.

III. Договор коммерческого найма жилого помещения

Удовлетворение жилищных потребностей граждан в домах частного, а также государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может осуществляться посредством сдачи жилых помещений их собственниками внаем по договору коммерческого найма жилого помещения, который является гражданско-правовым договором и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ и нормами жилищного законодательства.