Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение суда первой инстанции, указав следующее: «Наймодатель, зная что Б. выдан ордер и что это влияет на правовой режим жилого помещения, в установленный срок и в предусмотренный законом срок его действительность не оспорил .

В судебном заседании истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен договор жилищного найма, ей была выдана домоуправлением расчетная книжка на оплату квартиры и коммунальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты…

Так, если жилая площадь предоставлена истице в порядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием. Поэтому принятое решение подлежит отмене»[50].

Обмен жилыми помещениями в зависимости от его характера называют разделом, соединением, разменом и т. п. Данная терминология не является юридической, а отражает социальную сущность института обмена.

Обмен жилыми помещениями жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма жилого помещения.

В литературе высказано мнение, что взаимная передача прав и обязанностей неразрывно связаны с главным содержанием обмена – передачей жилых помещений[51].

Договор обмена жилыми помещениями является консенсуальным, двусторонним (взаимным), возмездным. Его предметом может быть только определенное жилое помещение в виде квартире или комнаты, находящееся в пользовании нанимателя или члена ЖСК либо в собственности одной из сторон договора. Не могут быть предметом договора жилые помещения в общежитиях, гостиницах, служебные жилые помещения и жилые помещения в домах, грозящих обвалом или подлежащих сносу.

Жилищное законодательство выделяет так называемый родственный обмен (ст. 70 ЖК РСФСР). При родственном обмене совершеннолетний член семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменивает приходящуюся на него долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями не допускается, если: к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; обмен носит корыстный или фиктивный характер; дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; жилое помещение является служебным или находится в общежитии; в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 73 ЖК РСФСР, ст. 122 ЖК РБ).

В 1993 году Мельникова обратилась в суд с иском о выселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением Шульгиной, указав следующее:

Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в однокомнатной квартире, затем Шульгиной с ребенком была предоставлена двухкомнатная квартира. В 1985 году Мельникова и ее дочь произвели родственный обмен, но фактически остались проживать в прежних жилых помещениях.

Суд первой инстанции в иске Мельниковой отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции оставила без изменения, отметив следующее: «При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселиться в другие жилые помещения»[52].

Договор обмена жилыми помещениями следует отличать от договора мены жилых помещений. По договору мены жилых помещений собственник жилого помещения передает другому собственнику принадлежащее ему жилое помещение в обмен на жилое помещение, принадлежащее другому собственнику (ст. 567 ГК РФ).

2. 6. Изменение договора социального найма жилого помещения

Жилищные отношения, являясь устойчивыми, в своем движении подвергаются изменением главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Это оказывает влияние на содержание жилищных правоотношений.

Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и его замены новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью, при вселении в жилое помещение членов семьи нанимателя и других лиц, при получении освободившегося в квартире жилого помещения, при отказе пользователя от части жилого помещения, при переустройстве и перепланировке жилого помещения, при переводе жилого помещения на другой правовой режим и т. п.

Изменение договора социального найма жилого помещения необходимо отличать от изменения жилищного правоотношения, которое гораздо шире по своему содержанию.

Изменение договора социального найма жилого помещения происходит:

- по объекту – в связи с разделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ст. 86 ЖК РСФСР, ст. 68 ЖК РБ);

- по субъекту – вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 88 ЖК РСФСР, ст. 69 ЖК РБ) или по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ст. 87 ЖК РСФСР).

В первом случае необходимость раздела или выдела жилой площади вызывается разного рода причинами: изменением половозрастного состава семьи и созданием на ее базе нескольких семей или расторжением брака между супругами и т. п.

Право на раздел или выдел жилого помещения имеет совершеннолетний член семьи нанимателя, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на него долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено благоустроенное, изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года разъяснил судам (п. 7), что поскольку все члены семьи пользуются равными правами по договору социального найма жилого помещения, то такое право принадлежит и несовершеннолетним членам семьи. Требования от их имени предъявляют их законные представители – родители, усыновители или опекуны (попечители)[53].

Ранее действовавшее законодательство предусматривало в качестве одного из условий, при которых возможен раздел или выдел жилой площади, наличие у члена семьи нанимателя самостоятельного источника средств к существованию, что обуславливалось необходимостью регулярного внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, как показывает практика, иногда наниматели оплату жилого помещения производят не за счет самостоятельного источника средств к существованию, а из других источников (заработная плата или пенсии других членов семьи, опекуна, близких родственников и т. п.)

В случае отсутствия согласия совершеннолетних членов семьи о разделе или выделе жилого помещения, споры рассматриваются суде в порядке искового производства. Рассматривая иски о разделе или выделе жилого помещения, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и членов его семьи. Если между нанимателем и членами его семьи, вселившимися одновременно в разное время было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.