Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 20 квадратных метров (ст. 37 ЖК РБ). Перечень категорий таких граждан установлен нормативными актами, принятыми еще в 20-30 годы[25].

Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. Освобождающееся в квартире изолированное жилое помещение, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых – гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. При отсутствии вышеуказанных категорий граждан, освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору купли-продажи, а при отсутствии и этой категории – жилое помещение заселяется в общем порядке (ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 46 ЖК РСФСР, ст. 36 ЖК РБ).

Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РСФСР» разъяснил (п. 6), что если на освободившееся жилое помещение претендуют в той же квартире два или более нанимателя, каждый из них относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей и другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства[26].

Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма жилого помещения является ордер на жилое помещение.

2.2. Понятие и элементы договора социального найма жилого помещения

В государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилых помещений.

Специфическими особенностями договора социального найма является то, что он заключается:

- в отношении жилых помещений в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования;

- в отношении жилых помещений, предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также с учетом социальной нормы жилой площади, в пределах которой осуществляется предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;

- в отношении определенного в законе круга лиц;

- на основании ордера, выданного органами местной администрации.

Договором социального найма жилого помещения является соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется безвозмездно предоставить в бессрочное владение и пользование или только в пользование другой стороне (нанимателю и членам его семьи) благоустроенное, изолированное, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда социального использования в пределах нормы жилой площади, либо сохранить за нанимателем и членами его семьи право владения и пользования или только пользования жилым помещением независимо от его площади, а наниматель и члены его семьи обязуются использовать жилое помещение по назначению и своевременно производить оплату занимаемого жилого помещения и коммунальных услуг.

Элементами договора социального найма являются предмет, цена, срок, стороны, содержание (права и обязанности сторон) и форма договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Относительно договора социального найма это предмет, цена и срок.

Предметом договора социального найма жилого помещения является благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры или одной или нескольких комнат, в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека. При этом под жилой квартирой понимается конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющие в своих пределах функциональных частей других квартир. Под жилой комнатой понимается конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры[27].

Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилые помещения, связанные с другим жилым помещением общим входом (смежные неизолированные комнаты) и нежилые помещения.

Договор заключается с нанимателем на безвозмездной основе, то есть наниматель не вносит никакой платы за предоставление во владение и пользование жилого помещения, что

не является основанием к отнесению данного условия к несущественным. Цену договора не следует смешивать с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 55, 57 ЖК РСФСР, ст. 49, 50 ЖК РБ).

Договор социального найма является бессрочным, то есть заключается на неопределенный срок. Данное правило является существенной гарантией жилищных прав нанимателей и членов их семей.

Согласно ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР и ст. 44 ЖК РБ, договор социального найма заключается в письменной форме.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, двусторонним (взаимным), безвозмездным.

Сторонами договора выступают наниматель и наймодатель (ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 44 ЖК РБ).

Нанимателем выступает гражданин, которому в установленном законом порядке выдан ордер на жилое помещение. Поскольку члены семьи нанимателя имеют равные права и несут равные обязанности, то есть являются сонанимателями в силу закона, следовательно понятие наниматель как сторона договора включает в себя также и членов его семьи.

Наймодателем признается жилищно-эксплуатационная организация, а при ее отсутствии – предприятия, учреждения и организации, на балансе которых находится жилой дом. Жилищное законодательство не определило конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления и др.

Типовое положение об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе) утверждено приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 8 июля 1963 года за № 204[28].