Порядок бронирования жилого помещения установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР 31 июля 1984 года за № 336[47].

За нанимателем или членом его семьи бронируется жилое помещение, занятое по договору социального найма жилого помещения, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи.

Бронирование жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее 6 месяцев с момента выезда.

По истечении этого срока жилое помещение может быть забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право пользования жилым помещением.

Бронирование оформляется выдачей охранного свидетельства – брони. Отказ в выдачи брони может быть обжалован в судебном порядке.

Для получения охранного свидетельства нанимателем или членом его семьи или по их доверенности – другим лицом подается заявление в орган местной администрации.

Охранное свидетельство выдается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, а другой под расписку сдается в жилищно-эксплуатационную организацию.

Жилое помещение не бронируется, если предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма жилого помещения, вправе вселить в него поднанимателей и временных жильцов на весь срок действия охранного свидетельства.

Если наниматель или члены его семьи в течении 6 месяцев после окончания срока действия брони на предъявят требование о возврате им помещения, договор социального найма жилого помещения расторгается в судебном порядке, а наниматель и члены его семьи подлежат выселению (ст. 62 ЖК РСФСР, ст. 56 ЖК РБ). Данное правило необходимо применять с учетом указанного выше Постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года.

Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом на работу в район Крайнего Севера в 1973 году получил охранное свидетельство на период до 19 апреля 1976 года, затем Солдатов в течении нескольких лет работал в Красноярском крае, проживал там в общежитии.

Отменяя решение судов об отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и передавая дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала: «Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, предусматривающим сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами в случае временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в течение всего времени выполнения данной работы, он сохранил право на жилое помещение, в котором он жил с матерью, судом не проверялось. Таким образом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотренным. Следовательно, решение суда не может быть признано постановленным на основании всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и подлежит отмене как не соответствующее требованиям ст. 14, 50, 197 ГПК РСФСР»[48].

Таким образом, по своей юридической природе броня – это документ административно-правового характера, подтверждающий обязательство органа местного самоуправления охранять жилое помещение, указанное в броне, на указанный в ней срок, не допускать заселения этого жилого помещения посторонними гражданами, обеспечивать его сохранность. Броня не должна использоваться в целях, противных интересам и правам нанимателя и членов его семьи.

В проекте опубликованного ЖК РФ предусматривается (ст. 42, 43), что любое лицо вправе требовать выдачи охранного свидетельства. Отказ в выдаче может быть обжалован в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями.

Одним из важнейших прав нанимателя и членов его семьи является право на обмен занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

Желание произвести обмен чаще всего бывает продиктовано такими обстоятельствами, как необходимость разъехаться в разные квартиры в связи с вступлением в брак, желанием жить ближе к месту работы или к месту жительства родственников, стремление иметь квартиру большего размера либо на другом этаже, с лучшими удобствами, планировкой и т. п. Обмен нередко обусловлен соображениями материального порядка – желанием получить денежное возмещение разницы в стоимости обмениваемых помещений.

Различают обмен жилыми помещениями с согласия совместно проживающих с нанимателем членов его семьи и при отсутствии такого согласия (ст. 67, 68 ЖК РСФСР, ст. 119, 121 ЖК РБ).

В первом случае наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, а также наймодателя, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива (при условии принятия его в члены ЖСК), в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Во втором случае, если между нанимателем и членом его семьи не достигнуто соглашение о об обмене жилыми помещениями, то спор подлежит разрешению в судебном порядке по иску любого из членов семьи нанимателя.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 12), при рассмотрении дел о принудительном обмене необходимо тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом жилом помещении, при этом под заслуживающими внимания доводами следует понимать обстоятельства, связанные с возрастом, состоянием здоровья и т. п., которые препятствуют совместному пользованию жилым помещением.

Принудительный обмен может применяться иногда в виде санкции за правонарушение в отношении лица, создающего условия, невозможные для совместного с ним проживания другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР).

Порядок обмена жилыми помещениями установлен Инструкцией о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденной приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 года за № 12[49].

Обмен жилыми помещениями совершается путем выдачи сторонам договора обмена обменных ордеров органами местной администрации и считается совершенным (вступает в законную силу) с момента вручения его сторонам (ст. 71 ЖК РСФСР, ст. 120 ЖК РБ).

Отказ в оформлении обмена жилыми помещениями в домах жилищного фонда социального использования может быть обжалован в судебном порядке.

Так, по одному гражданскому делу собственник жилого дома – наймодатель отказал в обмене занимаемых гражданами З. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из обмениваемых жилых помещений находится в общежитии.

Суд первой инстанции отказал З. и Б. в удовлетворении иска об устранении препятствий в производстве обмена жилыми помещениями.