Сдача квартиры (жилого дома) или отдельных комнат по договору коммерческого найма жилого помещения для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечения своего сносного существования.

Коммерческий найм жилого помещения, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Остановимся на рассмотрении этих правовых особенностей договора коммерческого найма жилого помещения, чтобы не повторяться с вышеизложенным относительно договора социального найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения является гражданско-правовым договором, поэтому ему свойственны все принципы гражданского права.

Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

По ранее действовавшему законодательству данный договор именовался договором аренды (имущественного найма), но с принятием части второй ГК РФ законодатель выделил его в самостоятельный вид гражданско-правового обязательства.

Договор коммерческого найма жилого помещения консенсуальный, двусторонний (взаимный), возмездный. Его существенными условиями являются предмет, цена и срок.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (квартира, жилой дом или их части). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). В многоквартирном доме предметом договора коммерческого найма жилого помещения, наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем, является также часть общего имущества собственников квартир (ст. 290 ГК РФ)[59].

Ценой в договоре коммерческого найма жилого помещения выступает плата за пользование жилым помещением, в том числе квартирная плата и плата за коммунальные услуги.

Плата вносится нанимателем самостоятельно в сроки, предусмотренные в договоре. Если срок в договоре не определен, то наниматель вносит ее ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Как правило, размер платы устанавливается соглашением сторон, причем к коммерческому найму неприменимо правило о государственном регулировании размера платы за пользование жилым помещением. Закон лишь устанавливает максимальный размер платы (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

В интересах нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, в законе закреплено правило о недопустимости в одностороннем порядке изменения размера платы за жилое помещение. Отсутствие данного правила могло бы существенно нарушить жилищные права нанимателя.

Как правило, при определение размера платы за жилое помещение стороны исходят из более или менее устойчивых норм оплаты жилья, сложившихся в данном населенном пункте, исходя из общей площади квартиры или комнаты с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, его состояния, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т. п. При этом обе стороны беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние телефонные разговоры или телеграммы, вывезена мебель, теле- радиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование[60].

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным. Согласно ст. 683 ГК РФ договор заключается на срок не более 5 лет. Выделяется краткосрочный найм (до 1 года), имеющий определенные особенности. К такому договору неприменимы правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, вселение временных жильцов, порядок замены нанимателя, право нанимателя на заключение договора на новый срок.

По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течении не менее 1 года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать его внаем, но в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) взыскания убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

Сторонами в договоре коммерческого найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

Нанимателем может быть только совершеннолетнее дееспособное физическое лицо. От имени несовершеннолетних или недееспособных граждан договор заключается их законными представителями – родителями, усыновителями или опекунами (попечителями).

Юридические лица не могут выступать в качестве нанимателей вследствие прямого запрета закона (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Им жилое помещение предоставляется по договору аренды или иному договору.

Гражданский кодекс РФ иначе, чем жилищное законодательство определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677). Вместе с нанимателем имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица, в число которых помимо членов семьи нанимателя могут входить и другие лица, в том числе посторонние, не входящие в состав семьи нанимателя. Все постоянно проживающие с нанимателем граждане должны быть указаны в договоре. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение происходит с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих и при условии соблюдения требования о норме жилой площади на одного человека. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель в договоре коммерческого найма жилого помещения выступает в качестве ответственного квартиросъемщика, поскольку несет перед наймодателем ответственность за граждан, постоянно совместно с ним проживающих.

Если в договоре социального найма члены семьи нанимателя являются сонанимателями в силу закона, то в договоре коммерческого найма постоянно проживающие совместно с нанимателем граждане будут сонанимателями только в том случае, если, известив наймодателя, заключат с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Таким образом, постоянно проживающие с нанимателем граждане являются сонанимателями по договору.