Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

- на основе балансовой стоимости имуще­ственного комплекса.

У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо­сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио­дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере­оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос­новных фондов предмета залога.

- основывается на заключении не­зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще­ствляется профессиональными оценщиками на ос­нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

- оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч­ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обя­зательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию пред­мета залога на открытых торгах. Для этого преду­смотрена специальная процедура, которая произво­дится за определенный процент от выручки пред­мета залога на торгах.

При залоге недвижимости обращение взыска­ния на предмет залога производится либо по реше­нию суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из дан­ного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аук­ционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета за­лога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первона­чальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в те­чение месяца с момента окончания повторных торгов.[1]

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.[2]

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).[3]

Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

1.3. Оценка правового регулирования ипотечных отношений

Необходимо отметить, что наиболее важным элементом кредитования и критерием классификации банковских ссуд выступает их обеспеченность. В этой связи ссуды могут иметь прямое обеспечение, косвенное обеспечение и не иметь его. В международной практике кредиты зачастую подразделяются на обеспеченные, имеющие частичное обеспечение. В практике филиала банка необеспеченные залогом кредиты отсутствуют.

Для предоставления кредита банку важно не только наличие обеспечения, а также его качество. Если оно есть, если оно является высоколиквидным и достаточным для обеспечения своих обязательств перед банком, то это не так плохо для кредита. Вряд ли такое обеспечение следует игнорировать. С другой стороны, было бы неверно не принимать во внимание положительные качества необеспеченных банковских ссуд, особенно тогда, когда они предоставляются первоклассным заемщикам и гарантом являются все имущество ссудополучателя.

Современной системе кредитования присущ ряд особенностей. Непременным требованиям целевого характера кредита, полноты и срочности возврата ссуд, их обеспеченности. К общеэкономическим принципам кредитования относится принцип дифференцированности, который выражает неодинаковый подход банка к кредитованию, как субъекта, так и к обеспечению ссуд.

В международной банковской практике классифицируются следующие виды кредитования по срокам пользования и по технике предоставления:

-краткосрочное кредитование для пополнения оборотных средств;

-краткосрочное кредитование под разрыв платежного оборота;

-овердрафт;

-краткосрочное кредитование под зачет налоговых платежей;

-открытие кредитных линий;

-кредитование населения и др.

Предоставление кредитов осуществляется на условиях обеспечения возвратами.

На протяжении всего срока действия кредитного договора банк осуществляет контроль за выполнением заемщиком условий договора, целевым использованием кредита, своевременным и полным его погашением. При этом банк поддерживает деловые контакты с заемщиком, проводит проверки состояния сохранности залогового имущества. Кроме этого, банк регулярно осуществляет мониторинг финансового состояния заемщика.

Меры, по совершенствованию расчетов клиентов по кредитам предоставленным банком представлены в виде дерева-целей. Каждая ветвь – это конкретное мероприятие.

Рассмотрим в отдельности каждое из предлагаемых мероприятий.

Во-первых, банк должен проводить мониторинг своей деятельности, в частности это включает в себя следующее.

На основании финансовых отчетов, инспекций и других материалов кредитный инспектор должен производить мониторинг:

-состояния погашения кредита;

-должного использования сумм кредита в соответствии с условиями кредитного договора;

-соответствие условиям предоставления кредита;

-точности и своевременности отражения информации в кредитной базе данных;

-объективных и субъективных изменений состояния заемщика.

В дополнение к мониторингу использования кредита банку необходимо осуществлять мониторинг финансового и делового положения заемщика посредством:

-постоянного анализа получаемых финансовых отчетов;

-постоянного анализа операций на счету заемщика;

-периодических посещений заемщика.

Вторым мероприятием в области эффективного кредитования является разработка способов взыскания долга.

Если программа, разработанная для исправления ситуации, негативно оценивается банком, он имеет право потребовать предоставления дополнительного обеспечения кредита или произвести расторжение