6. Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании. Поскольку налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования, необходимо внести изменения в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства:

– налога на доходы физических лиц;

– налога на имущество организаций;

– земельного налога;

Представляется, что оптимальным при рассмотрении вопросов налогообложения физических лиц при операциях с ипотекой было бы нераспространение п.1. статьи 212 НК РФ, где говорится о доходах налогоплательщика, полученных в виде материальной выгоды, на ипотечное жилищное кредитование, причем как при банковском, так и при коммерческом кредите (рассрочке). Статья 224 НК РФ предусматривает налоговую ставку при получении материальной выгоды от экономии на процентах за пользование ипотечными кредитами в размере 13% годовых. В то же время в соответствии с п.4 статьи 224 НК РФ налоговая ставка в отношении доходов от долевого участия в деятельности организации, полученных в виде дивидендов (данный пункт касается всех участников долевого строительства, стройсберкасс и жилищно-строительных кооперативов), устанавливается в размере 9% годовых, даже в случае реинвестирования полученных налогоплательщиком доходов в жилищное строительство. Оптимальным при налогообложении операций с ипотекой было бы внесение уточнения, касающегося ипотечного жилищного строительства, в части исключения из налогообложения доходов, реинвестированных в дальнейшее развитие жилищного строительства. В целях оптимизации налогообложения жилищного строительства представляется уместным в рамках налога на имущество организаций следующее:

– внести в статью 381 «Налоговые льготы» НК РФ такие категории льготных организаций, как организации, созданные исключительно с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие).

– исключить из налоговой базы (ст. 375 и 376 НК РФ) недвижимое имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору.

– установить в субъектах Российской Федерации дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций при осуществлении жилищного строительства для организаций, уполномоченных органами региональной власти и местного самоуправления на проведение бюджетной и социальной ипотеки.

7. Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки). Одной из основных проблем, которую приходится решать эмитентам на рынке ценных бумаг является предоставление гарантий и снижение риска для инвестора. Риски жилищных облигационных займов определяются, прежде всего, наличием и качеством гарантий со стороны администрации. Из-за долгосрочности проектов в условиях экономической и политической нестабильности любые гарантии местных администраций становятся сомнительными без поддержки федеральных структур, координирующих состояние рынков недвижимости, ценных бумаг, инвестиций. Также предлагается использовать различные способы обеспечения возврата кредитов. Для этого есть два основных пути: применение залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов. Кроме того, представляется необходимым упорядочить систему передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков. Практика показывает, что одним из эффективных способов решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования, который обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов (открытая модель ипотечного кредитования). Осуществляться рефинансирование должно из следующих основных источников:

– покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней;

– средства инвесторов - государство должно стимулировать инвестиционную активность покупателей ипотечных ценных бумаг, например, освобождением от налогообложения сумм доходов, направляемых на приобретение ипотечных ценных бумаг, что повысит их привлекательность;

– продажа Агентством (АИЖК) ипотечных облигаций ниже их номинальной цены, что позволит сделать ипотечные ценные бумаги ликвидными и привлекательными для инвесторов (но в этом случае в каждом финансовом цикле будут уменьшаться оборотные средства). Отдельно в качестве потенциальных инвесторов можно рассматривать участников инвестиционного процесса жилищного строительства. Так, в частности, строительные организации в случае образования временно свободных ресурсов могут передавать их для выдачи ипотечных кредитов на покупку жилья, построенного этими же организациями. При этом следует учесть, что хотя процент по размещенным средствам должен устанавливаться ниже ставки по выданным кредитам, тем не менее он приносит дополнительный доход, а основным преимуществом будет являться быстрая реализация готового жилья, позволяющая ускорить оборачиваемость u1086 оборотных средств строительных организаций. В качестве дополнительных источников средств для развития ипотечного кредитования могут выступать финансовые ресурсы, привлекаемые из других регионов и средства зарубежных инвесторов. Таким образом, привлечения в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных инвесторов предполагается добиваться мерами макроэкономического регулирования в финансовой и кредитной сферах, расширением прав и гарантий инвесторов. К числу необходимых мер, которые в состоянии предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся: упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через введение системы правового зонирования; вовлечение в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности; развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Необходимым условием развития экономики России является эффективное функционирование рынка ценных бумаг. Несмотря на многочисленные проблемы, с которыми столкнулся российский фондовый рынок, он позволяет правительствам и предприятиям расширять круг источников финансирования, не ограничиваясь самофинансированием и банковскими кредитами. Потенциальные инвесторы, в свою очередь, с помощью рынка ценных бумаг получают возможность вкладывать свои сбережения в более широкий круг финансовых инструментов, тем самым получая большие возможности для выбора. При существовании рынка ценных бумаг вкладчик может получить прямой доступ к предприятию, и точно также предприятие может обратиться к вкладчику непосредственно как к источнику финансирования.