3.Доступность жилья как товара, т.е. возможность его приобрести на первичном или вторичном рынке, используя предоставленные для этих целей банком заёмные средства. Во второй главе в качестве причин возникновения данной проблемы назывались: нежелание продавца «показывать» все полученные за квартиру средства; достаточно длительный и хлопотный процесс оформления покупки с использованием ипотечного кредита; слабая финансовая мотивация риэлтеров - основных «поставщиков» жилья для заёмщиков; острый дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках. Решение проблемы найдено в обеспечении для клиента условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученные от банка денежные средства, т.е, купить интересующее его жильё. Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком. Например, на первичном рынке это могут быть специальные договора или соглашения с застройщиками, в рамках которых жильё продавалось бы только клиентам банка. Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк должен «охватить» максимальное количество строящихся объектов. На вторичном рынке определённых положительных результатов можно добиться благодаря более тесному и последовательному сотрудничеству (включая специальные партнёрские программы) с крупными агентствами недвижимости, уделив особое внимание дополнительной финансовой мотивации риэлтеров. Агентства должны превратиться для банка в надёжного «поставщика» объектов жилой недвижимости в необходимом для банка объёме и по критериям, позволяющим эффективно выдавать ипотечные кредиты. Кроме того, государству необходимо создать условия для увеличения объемов жилищного строительства путем внедрения открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощения процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развития системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установления прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.

4.Недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования). В работе выявлено, что только государству под силу решить такую важную проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство – проблему отсутствия в экономике России долгосрочных кредитов. Поскольку жилищное строительство требует привлечения долгосрочных ресурсов, банки, стремящиеся самостоятельно привлекать такие ресурсы, сталкиваются с их отсутствием на рынке. Таким образом, сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов, что и обусловливает необходимость участия государственных капиталов в этих процессах. В качестве источников таких ресурсов необходимо использовать средства специализированных международных финансовых структур и государственные бюджетные средства – привлечение средств из этих источников (особенно средств специализированных международных финансовых структур) решает также нашу пятую проблему - высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка). Однако средств, выделяемых государством на развитие Агентства по ипотечному Жилищному кредитованию недостаточно в масштабах государства и государству необходимо уделить больше внимания финансированию АИЖК и принятию целевых программ развития жилищной политики в регионах России. Для совершенствования механизмов поддержки спроса потребуется также корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на приобретение жилья с учетом следующих принципов: унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий; привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей; возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств; прозрачность и обеспечение контроля над финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств. Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

– создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

– создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

– разработка механизма налогового стимулирования как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

– создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

– создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

– изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля, что содействовало бы перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья. Помимо этого, предлагается утвердить законопроект, разрешающий инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, поскольку имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого, например, за 2005 г. составляла только два процента в рублях. Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором предлагается ввести стандартную и прозрачную процедуру получения кредита, общие условия договоров кредитования, а также обозначить обязательства банка предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту.

5. Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. В дипломной работе определено, что механизм рефинансирования должен содержать меры и процедуры, направленные на радикальное снижение рисков инвесторов и кредиторов, включающие государственные гарантии, стандартизацию ипотечного кредитования, системы страхования, поручительства и подтверждения платежеспособности заемщика. Отличительной особенностью этого механизма является условие, при котором доля кредита в стоимости жилья должна быть в несколько раз меньше собственных инвестиций заемщика, а условия кредитования должны соответствовать его доходам. Эти условия делают ипотечные бумаги надежными, но низкодоходными. Поскольку обеспечением ипотечных ценных бумаг выступают пулы закладных, необходимо законодательно ускорить регистрацию этих пулов. Кроме того, необходимо внести поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку он не соответствует требованиям рынка. Например, положение об обязательной страховке в пользу не кредитора, а заемщика. Под такие условия сегодня невозможно найти кредитов, а в законе говорится, что можно секьютиризировать только те кредиты, которые точно соответствуют его требованиям. Ликвидность низкодоходных ипотечных ценных бумаг регулируется государственными мерами экономического стимулирования участников рынка. Основным источником рефинансирования являются бюджетные ресурсы. Механизм рефинансирования в условиях переходной экономики приводится в движение механизмом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах. Была выявлена необходимость увеличения ликвидности ипотечных ценных бумаг. Одна из проблем ликвидности ипотечных ценных бумаг — низкая доходность, вследствие чего возникают вопросы: кто станет покупателями ценных бумаг с низкой доходностью, на основании каких мотивов инвесторов могут привлекаться ипотечные бумаги и какие меры государственной поддержки необходимо приять для увеличения ликвидности данных бумаг. Покупателями ипотечных ценных бумаг могут быть муниципалитеты, субъекты федерации и федеральные структуры. За счет эффекта мультипликации налогов система ипотечного кредитования генерирует дополнительные налоги в бюджет, и эти ресурсы рассматриваются в качестве источников ипотечного кредитования. Покупка ипотечных ценных бумаг на средства бюджета может стать одним из способов рефинансирования в системе ипотечного кредитования. Вложение бюджетных средств в ипотечные бумаги может принести доход бюджету не только за счет купонного дохода, но и за счет эффекта мультипликации налогов. Вторым направлением увеличения степени ликвидности ипотечных бумаг могут стать налоговые льготы для их покупателей. Приняв соответствующие решения, органы государственной власти и местного самоуправления могут поощрять инвестиционную активность субъектов рынка капитала. Например, базу налогообложения налогоплательщика можно было бы уменьшить на сумму, используемую на покупку ипотечных бумаг. Этот вариант повышения доходности также связан с бюджетной политикой государства, субъектов федерации и органов местного самоуправления. Третий способ повышения ликвидности ипотечных бумаг - это продажа ипотечных бумаг со скидкой от номинальной цены в момент выпуска. Эффект для инвестора аналогичен, что и в случае с использованием налогового стимулирования. Этот способ может активно влиять на ликвидность бумаг, обеспечивая при этом рефинансирование в системе ипотечного кредитования. Недостаток этого способа также очевиден: на каждом витке финансового обращения будет происходить уменьшение оборотных ресурсов организации, осуществляющей эмиссию. Однако в некоторых случаях на момент запуска системы ипотечного кредитования, до появления эффекта мультипликации налогов или до появления средств в бюджете для выкупа ипотечных бумаг, такой способ повышения ликвидности ипотечных бумаг применим.