Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей экономической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накладывает свои особенности на уровень перечисленных факторов.

В результате, на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.

Безусловно, на уровень цен на недвижимость влияют макроэкономические условия в стране. К характеристикам макроэкономических условий в стране относятся темпы роста валового национального производства, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, на ранних стадиях развития рынка, в условиях высоких темпов инфляции, все они проявляются в значительной степени через инфляцию и курс рубля к доллару, определяют условия для изменения этих факторов (а через них и цен). Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье существенно зависят от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, смешанные).

В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации рубля к доллару. Так, снижение месячных темпов девальвации в первой половине 1993 года, середине 1994 и 1995 годов сопровождалось снижением темпов роста долларовых цен на жилье (вплоть до его прекращения), а осенние скачки курса доллара - к их повышению.

В городах с рублевыми ценами наблюдается аналогичная связь между изменением темпов роста цен на жилье и темпов инфляции.

Наиболее интересно рассмотреть влияние инфляции и девальвации в городах со смешанными ценами.

Падение курса рубля относительно доллара влияет на повышение темпов роста рублевых цен (вследствие снижения доверия населения к экономической политике правительства), а также способствует переходу в конкретном городе от рублевых к долларовым ценам. Наоборот, повышение курса рубля (май-июнь 1995 года) при продолжающейся инфляции (коэффициент превышения индекса инфляции над индексом девальвации больше единицы) приводит к замедлению темпов роста рублевых цен, частичной дедолларизации рынка.

Отдельно можно отметить экологический фактор ценообразования.

Экологические характеристики квартиры напрямую связаны с ценой. На современном рынке недвижимости это пока не очевидно из-за весьма избирательной экологической грамотности его субъектов. Однако в ближайшие годы ситуация, несомненно, изменится.

Стоимость экологически безопасной квартиры при гарантии ее (полного) обследования повышается на 20-30%. При покупке элитного жилья документы о полной экологической экспертизе позволяют увеличить его цену на 10-20%.

Некоторые компании, выбирая участок под малоэтажную застройку, уделяет экологическим характеристикам территории не меньше внимания, чем, например транспортной доступности. Не менее важно, жестко контролировать соответствие используемых при строительстве материалов нормам и требованиям безопасности.

Внешне комфортабельная квартира в престижном районе, но с неблагоприятной экологической оценкой, должна подвергнуться уценке. Ведь будущим владельцам, если они захотят жить в ней, предстоят мероприятия по обеззараживанию квартиры и серьезный ремонт.

Специалисты агентств выделяют четыре ценовых категории жилья, в порядке понижения стоимости:

1) квартиры в относительно чистом районе и с положительным результатом комплексной экологической экспертизы;

2) квартиры в среднем по состоянию окружающей среды микрорайоне, с нормальными (средними) результатами экологической экспертизы;

3) квартиры в неблагоприятном по состоянию окружающей среды районе, с экологическими параметрами, которые соответствуют существующим нормам экологической безопасности, но не отвечают повышенным требованиям;

4) квартиры в неблагоприятном по состоянию окружающей среды районе, с экологическими параметрами, не соответствующими существующим нормам (рационален их перевод в нежилой фонд).

В соответствии с приведенными категориями, предлагалось даже ввести ценовые коэффициенты.

Дело ближайшего будущего - разработка единой для всех организаций города, ведающих жильем, детальной экологической карты города (с точностью до дома). При Ассоциации риэлторов и домостроителей и других корпоративных объединениях риэлторов целесообразно создать банк данных по обследованным квартирам, которые получили неудовлетворительную экологическую характеристику. Если продавец такого жилья не согласится с результатами экспертизы и попытается продать квартиру через другую фирму, информация об объекте должна поступать в базу для предотвращения мошенничества.

3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ г.ТЮМЕНИ

В качестве примера, иллюстрирующего анализируемую тему, рассмотрим оформление и развитие брокерской деятельности на рынке недвижимости г.Тюмени.

Рынок недвижимости в г.Тюмени сложился относительно недавно, но уже достаточно развит. До принятия Закона о приватизации жилищного фонда и введения его в действие, собственниками жилья были очень немногие, вернее было бы сказать - меньшинство. В основной массе это были владельцы частного домовладения, и те, кто мог позволить себе кооперативную квартиру. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Собственников жилья становится все больше и больше активизируется жилищное строительство. Это естественный процесс, поскольку жилье представляет собой такую же собственность как и иные виды имущества.

Формирование брокерской деятельности в г.Тюмени прошло все рассмотренные выше этапы развития от "черного маклерства" до создания крупных фирм и общественных объединений.

1992-93гг. стали в г.Тюмени периодом расцвета деятельности посредников, промышляющих на неуправляемом "базаре" вместо рынка недвижимости, но этот период закончился, на смену ему пришел период создания брокерских компаний оказывающих профессиональные услуги в сфере недвижимости. Эти фирмы постепенно развивались, совершенствовались методы работы. Именно на этой стадии брокерской деятельности результат стал напрямую зависеть от рекламы, ее качественного уровня: приоритетными стали задачи создания имиджа фирмы и, параллельно - создание крупной информационной базы данных. В дальнейшем развитии деятельности реклама не теряет актуальности: меняются, развиваются направления работы, задачи деятельности, и как следствие - совершенствуется рекламный механизм.

На этапе создания фирмы необходимо заявить о себе рынку, создать положительный образ фирмы в глазах клиентов, разработать логотип фирм. Необходимо информировать потенциальных клиентов об оказываемых услугах, разъяснять их суть и условия предоставления. Для агентства недвижимости особенность важно в кратчайшие сроки сформировать банк данных, поскольку реклама самой фирмы без предложения конкретных квартир для покупки, не имеет смысла.