Страхование профессиональной ответственности связано с возможностью предъявления имущественных претензий к физическим или юридическим лицам, которые заняты выполнением своих профессиональных обязанностей или оказанием соответствующих услуг. Имущественные претензии, предъявляемые к физическим или юридическим лицам, обусловлены небрежностью, халатностью, ошибками и упущениями в профессиональной деятельности или услугах.

Назначение страхования профессиональной ответственности заключается в страховой защите лиц определенного круга профессий (частнопрактикующие врачи, нотариусы, адвокаты и др.) против юридических претензий к ним со стороны клиентуры.

Безусловно, профессия брокера по недвижимости относится к той категории, где страхование профессиональной ответственности станет со временем обязательной. Поскольку в настоящее время профессиональная ответственность брокера по недвижимости по закону не установлена, то в результате причинения вреда брокер несет лишь ответственность, предусмотренную договором с клиентом. Таким образом, страхование - один из важнейших аспектов деятельности маклера в сфере недвижимости.

Риски гражданской ответственности брокера по недвижимости связаны с законными претензиями клиентов в связи с причинением вреда, вызванным например, некомпетентными действиями брокера при совершении сделки. Последствиями таких некомпетентных действий может стать недействительность сделки по купле-продаже объекта недвижимости в силу ее оспоримости или ничтожности по закону. В дальнейшем заинтересованным лицом может быть предъявлен иск к брокеру о возмещении ущерба, возникшего в результате недействительности сделки. Брокер может застраховать свою гражданскую ответственность перед клиентами, то есть переложить обязанность возмещения вреда на страховщика.

Пока брокер поставлен перед фактом неизвестности страхового случая во времени и пространстве, страховщик интересуется вероятностью наступления страхового случая по отношению ко всей страховой совокупности. Несбывшиеся предвидения страховщика относительно вероятности возможного ущерба и расходов по его возмещению будут заранее оплачены предвидением возможного риска со стороны брокера. Наличие риска маклера побуждает его активно участвовать в предупредительных мероприятиях с целью снижения его степени.

Существует и иной аспект, в силу которого брокерская деятельность и страхование - тесно взаимосвязанные категории рыночной экономики. Страхование предпринимательства в сфере недвижимости должно быть направлено как на защиту его конечных результатов, так и различных факторов, обеспечивающих достижение поставленных целей. В рыночных условиях страхование все больше становится средством защиты фирмы от неблагоприятного изменения экономической конъюнктуры.

Целью любой деятельности является получение прибыли, увеличение вложенного в дело капитала. Поэтому важное значение приобретает страхование на случай возможной потери ожидаемой прибыли или недополучения намечаемого дохода.

Потери (недополучение) прибыли обуславливаются двумя группами факторов:

1. нарушением процесса деятельности при наступлении стихийных бедствий, аварий и других аналогичных событий;

2. изменением рыночной конъюнктуры, нарушением контрактов со стороны контрагентов или потребителей услуг и т.п.

Сфера страхования должна охватывать обе группы факторов.

Эффективная предпринимательская деятельность немыслима без стремления к освоению новой техники и технологии, без разумного риска в поисках дополнительных резервов интенсификации производства. Страхование от таких технических и технологических рисков может стать важной поддержкой научно-технического прогресса.

Объектом страхования выступает и коммерческая деятельность брокера по недвижимости, предусматривающая инвестирование денежных и других ресурсов в какой-либо объект недвижимости и получение от этих вложений через определенный срок дохода.

Ответственность страховой организации заключается в возмещении страхователю потерь, возникших вследствие неблагоприятного изменения конъюнктуры рынка и ухудшения других условий коммерческой деятельности.

Страховое возмещение определяется в виде разницы между страховой суммой и фактическими финансовыми результатами от застрахованной коммерческой деятельности.

При определении срока действия договора интересы страховщика и страхователя проявляются различно. Брокер объективно заинтересован в сокращении срока страхования. Для страховой организации короткий срок действия договора повышает риск неоправданной выплаты возмещения. Увеличение срока делает окупаемость более реальной, снижает вероятность возникновения подлежащих возмещению убытков, хотя могут действовать и иные факторы.

Выплата возмещения производится в основном по окончании срока страхования, когда выявляются окончательные результаты застрахованных коммерческих операций.

Тарифы по страхованию коммерческих рисков зависят от срока страхования, степени стабильности рыночных отношений и других факторов.

1.5. Отдельные направления брокерской деятельности

Принятие законов о приватизации жилья, государственных и муниципальных предприятий, об основах федеральной жилищной политики, о залоге, об инвестициях, об инвестиционной деятельности, о частых инвестициях, утверждение 1 и 2 частей Гражданского кодекса Российской Федерации легализовали сделки с недвижимостью для граждан и юридических лиц.

Приобретение недвижимости в собственность на законных основаниях дает возможность совершения с ней разнообразных операций, в результате которых сменяется право собственности. Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом.

"Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки. В сфере недвижимости законодательство разрешает самые различные виды сделок, т.е. действия граждан и юридических лиц, при которых происходит в соответствии с волеизъявлением сторон установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участников."[8] Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Регистрации подлежат:

Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации.

Любой документ, касающийся возникновения, изменения или прекращения права собственности на недвижимость, вступает в силу после его государственной регистрации. Не достаточно оформить в нотариальной конторе договор купли-продажи, залога или свидетельство о дарении или наследовании, необходимо зарегистрировать право собственности в уполномоченном на то муниципальном органе. В Тюменской области таким органом является Тюменская областная Палата государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.