В процессе организации брокерской деятельности необходимо уделять больше внимания процессу обучения кадров, можно предложить метод стажировки, использовать испытательный срок с целью оптимальной организации работы, когда обучение "новичков" не становиться коммерчески невыгодно фирме, а нацелено на быструю отдачу.

Основным методом работы является наиболее полная правовая регламентация, юридически верное оформление каждого этапа сделки. На любом этапе важно выработать систему гарантий, противовесов, которая бы обеспечила соблюдение интересов всех участников сделки. Такая система кроме снижения риска неблагоприятных последствий еще и позволяет выяснить истинные интересы, вовремя раскрыть недобросовестные намерения стороны договора. Надо сказать, что до сих пор эта тактика оправдывала себя полностью.

Разработан полный пакет договоров и иной сопровождающей документации: это договора об оказании услуг, различные соглашения, оформляющие обеспечение сделок, документы, фиксирующие отдельные брокерские действия (акты просмотра, принятие документов и заявки.).

Происходит более детальная разработка отдельных направлений брокерской деятельности. В качестве примера по одному из таких направлений приведу разработку схем кредитования под залог недвижимости.

В процессе поиска новых методов работы, которые наиболее полно могли бы обеспечить интересы клиентов мы приходим к выводу о необходимости в отдельных сделках свободного кредитного капитала. Этот вариант работы связан с привлечением к участию в сделках банковских структур. В этой связи представляются возможным следующие модели.

В сфере недвижимости наиболее популярной банковской операцией является кредитование под залог недвижимости(ипотека). Обеспечение кредита недвижимым имуществом с одной стороны можно считать прочной гарантией возвратности кредита, Однако, есть некоторые “но”. Во-первых, по договору кредитования под залог за залогодателем сохраняется право распоряжаться имуществом, обремененным залоговыми обязательствами; во вторых, взыскание (в случае невозврата кредита) может быть обращено на предмет залога только по решению суда, и, в-третьих, реализация заложенного имущества должна производиться по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством, с торгов. Все три перечисленных момента ни в коей мере не обеспечивают финансовых интересов банка (неэффективность судебной процедуры в финансовом плане бесспорна). Предлагаемая нами схема заключается в следующем. Банк производит кредитование физического лица, и при этом принадлежащая ему недвижимость переходит в собственность агентства по договору купли-продажи, оформленного на юридическое лицо. При наличии договора между банком и агентством, последнее является гарантом быстрого и полного возвращения кредита в случае неплатежеспособности клиента. При этом, определяя залоговую стоимость недвижимости, банк исходит не только из экспертного заключения лицензированного оценщика, но и из оперативной оценки агентства, а также учета накладных расходов по реализации имущества и обеспечения выплаты банковских процентов и комиссионных агентства. Объективность агентства при оценке гарантирована, поскольку речь идет об обязательствах самого агентства, возможности возврата средств банку со стороны последнего. Кроме того, агентство располагает оперативной информацией, скажем так, “держит руку на пульсе” рынка. Взаимодействие оценщика-профессионала и агентов фирмы позволит добиться оптимального результата.

Другой вариант кредитования связан с обменом более дешевого жилья с доплатой на более дорогое. В данном случае речь идет о краткосрочном кредите. Как правило, ситуация складывается следующим образом. Покупатель на квартиру клиента еще не найден, но есть вариант, который в полной мере устраивает самого клиента. Таким образом требуется заключить сделку между клиентом и требуемым контрагентом еще до продажи его квартиры. Вот тут и возникает необходимость в привлечении кредитного капитала банка для покупки требуемой (более дорогой) квартиры. При этом сумма имеющейся доплаты вносится клиентом в банк сразу , а квартиры, принадлежащая клиенту оформляется по договору купли-продажи на агентство, которое за определенный срок ее реализует и возвращает банку оставшуюся сумму кредита с процентами. Риск со стороны банка при такой схеме практически отсутствует. Агентство в любом случае гарантирует возврат кредита (при этом отношения банка и агентства урегулированы соответствующим договором). Зато получение постоянной прибыли для банка очевидно.

Кредитование под залог

1)

БАНК КЛИЕНТ

2)

3) 4)

АГЕНТСТВО

ОЦЕНКА

Рис. 3.1

1) договор кредитования с гарантией агентства

2) перечисление средств по договору

3) договор, регулирующий отношения

4) договор купли-продажи на агентство

Рис.3.2

1) перечисление средств продавцу квартиры (кредит в пользу клиента)

2) перечисление средств продавцу квартиры (кредит в пользу клиента)

3) договор купли-продажи квариры клиента на агентство

4) возврат кредита, процентов по кредиту

5) договор, регулирующий отношения

Третий вариант - при размене жилья. Принцип ранее приведенной схемы не меняется. Необходимо краткосрочное кредитование на покупку квартир (меньшей площади) до продажи квартиры клиента (большей площади). Предусматривается ряд гарантий, порядок расчетов, исключающие какое-либо мошенничество. Также как и предыдущей схеме агентство выступает гарантом возврата кредита, берет обязательства по его погашению на себя по договору с банком.

Обмен с доплатой

БАНК

2)

1)

1-комнатная 2-комнатная

квартира