4.САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКАЯ И ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Человек и окружающая среда

В условиях рыночной экономики в практике оценки стоимости любых объектов важное, а во многих случаях определяющее значение имеет интегральная оценка стоимости системы «человек – объект - окружающая среда». Квалификационный анализ особенностей данной системы с учетом всего комплекса многосторонних связей внутри ее дает возможность получить данные о санитарно-гигиеническим и экологическом состоянии, которые, безусловно, оказывают влияние на стоимость объекта. В зависимости от санитарно-гигиенического и экологического состояния объекта, территории и затрат на его изменение стоимостная оценка может корректироваться в ту или иную сторону. Санитарно-гигиеническая и экологическая экспертиза определяет соответствие обследуемых объектов (на всех этапах жизненного цикла: проектирование, строительство, эксплуатация, демонтаж, и утилизация отходов) действующим санитарным нормам и правилам, СНИПам, нормативно-техническим документам и законам в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения и охраны окружающей среды и другим регламентирующим документам: определяет состав

и объем затрат на поддержание данного состояния или

целевого изменения в будущем.

Объектом экспертизы являются: проектная, техническая документация на здания, сооружения и технологические процессы: качественное и количественное состояние почвы, воздуха, воды, строительных материалов и покрытий: физические и химические вредные производственные и естественные факторы, а также их влияние на здоровье персонала и населения.

4.2. Гигиена планировки населенных мест

Планировка и застройка населенных пунктов должна предусматривать создание наиболее благоприятных условий для жизни и здоровья населения, комплексное благоустройство городов и других населенных пунктов, предупреждение и ликвидацию вредного и опасного влияния факторов окружающей природной среды и условий жизнедеятельности на здоровье человека.

При разработке норм проектирования, генеральных планов городов, проектов планировки и застройки населенных пунктов, проектов районной планировки, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции и модернизации объектов, сооружений и инженерных сетей должны выполняться действующие санитарные правила.

В градостроительстве под планировкой населенных мест- города, поселка, села- подразумевается такое функциональное распределение его территории, такое ее техническое оборудование и такая социальная организация населенного пункта, при которых создается благоприятные условия для жизни, здоровья, общественной и профессиональной деятельности населения, для воспитания образования детей, для отдыха, физической культуры и спорта.

Климат – многолетний режим погоды, свойственный той или иной местности, оказывает большое влияние на организм человека, его здоровье, физическое развитие, нередко и заболеваемость.

Важное гигиеническое значение имеют солнечная радиация, температура и влажность воздуха, атмосферное давление, направление и скорость ветров, количество выпадающих осадков.

Климатические особенности необходимо учитывать при решении планировки и застройки, выборе территории,

системы застройки, ориентации зданий, обводнения и озеленении, глубины залегания фундаментов, толщины стен, сквозного проветривания, балконов, веранд, расчете отопления и др.

Микроклиматом называют климатические особенности, свойственные весьма ограниченным пространствам. Микроклимат может меняться на расстоянии сотен и даже десятков метров в зависимости от подстилающей поверхности (лес, луг, водная поверхность) или рельефа (возвышенность, долина, северный или южный склон).

Установлено, что города, особенно крупные, имеют свой микроклимат, существенно отличающийся от климата окружающей территории:

1) каменные и асфальтовые дорожные покрытия и высокие каменные здания летом нагреваются и обильно изучают тепло (среднегодовая температура воздуха в городе выше на 1-3 градуса, а относительная влажность ниже на 5-10%);

2) восходящие токи над городом вызывают в тихую погоду приток прохладного воздуха от периферии к центру;

3) многоэтажная застройка вдвое и более уменьшает скорость ветра;

4) задымление атмосферного воздуха снижает солнечную, в частности ультрафиолетовую, инсоляцию.

Потери могут достигнуть 20-50%.

Природные зеленые массивы - естественные зеленые массивы- леса, рощи, луга -улучшают микроклимат, ослабляют ветры, служат мощным резервуаром чистого воздуха, а для населения –местами отдыха, оздоровления и общения с природой.

Важно также учитывать следующие требования к территории города в целом (факторы положительной оценки):

1) незаболоченность, незатопляемость, низкое стояние грунтовых вод, незагрязненность почвы и пригодность ее для зеленых посадок:

2) рельеф с равномерным уклоном от 0,5 до 10%, обеспечивающий отвод атмосферных вод и прокладку самотечной канализации;

3) возможность водоснабжения, отвечающего современным требованиям в отношении количества и качества воды;

4) отсутствие полезных ископаемых под зоной застройки;

5) удобная связь с местной и общегосударственной

дорожной сетью.

Важнейший принцип градостроительства- зонирование территории города по функциональному признаку. В соответствии с этим принципом градостроительной практики установлено деление городской территории на пять основных зон:

1) селитебную;

2) промышленную;

3) коммунально-складскую;

4) внешнего транспорта;

5) природная зона, примыкающая непосредственно к городской черте.

Селитебная зона - это наиболее важная часть городской территории, так как именно в ней представлены вся жилая застройка, здания общественного назначения, торговые центры, улицы, площади,

спортивные сооружения и стадионы. Основным структурным элементом селитебной зоны служит жилой район с населением в несколько десятков тысяч.

Жилой район в свою очередь делится на микрорайоны, каждый со своей школой, детскими учреждениями и физкультурными площадками. В пределах микрорайона имеются все магазины и бытовые учреждения, необходимые для первичного обслуживания и повседневного пользования. Центр жилого района должен располагаться в пределах пешеходной доступности с радиусом порядка 800 м.

Предприятия должны располагаться в пределах особого промышленного района, с тем чтобы устранить вредное их влияние на селитебную зону и вместе с тем сохранить с ней удобную связь. Для решения этой задачи принимаются следующие меры:

1) для охраны атмосферного воздуха селитебной зоны, ослабления или устранения производственного шума между предприятием и жилой зоной устанавливаются разрывы разной ширины (С33- санитарно- защитная зона) в зависимости от характера и интенсивности вредного влияния;