2.2. Субъекты и объекты рынка недвижимости

Структура рынка недвижимости включает в себя отдельные объекты, представленные на рис.2.1.

Во-первых, - жилье (жилые помещения): квартиры в многоквартирных жилых домах; индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи); помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах и т.д.

Во-вторых, - коммерческая недвижимость: гостиницы, мотели, дома отдыха; бизнес-центры, офисные помещения; торговые центры, магазины; рестораны; пункты сервиса.

В-третьих, - промышленная недвижимость: заводские помещения; гаражи; офисы-склады; помещения научно-исследовательских организаций.

В-четвертых, - недвижимость социально-культурного назначения: больницы, поликлиники; школы; здания правительственных и

Объекты рынка недвижимости

Рис. 2.1

административных учреждений; церкви, монастыри и другие культовые сооружения.

И, наконец - земля (земельные участки).

Субъекты рынка недвижимости подразделяются на пользователей, потребителей, коими является население отдельных регионов, посредников (брокеров) и других профессиональных участников рынка недвижимости.

Информация о населении региона или города фактически является информацией о потенциальных участниках рынка недвижимости. Поэтому введение такого рода статистических данных является немаловажным фактором при анализе рынка. К общим характеристикам населения города (региона) можно отнести следующие:

1.Общая численность населения - численность наличного населения, к которому относятся лица, находившиеся на момент переписи на данной территории, включая временно проживающих.

Текущая ее оценка производится органами статистики на основании итогов последней переписи населения, к которым ежегодно прибавляются числа родившихся и прибывших на данную территорию и вычитаются числа умерших и выбывших с данной территории.

2.Общий коэффициент естественного прироста населения - разность общих коэффициентов рождаемости и смертности, исчисляемых как отношение, соответственно, числа родившихся и числа умерших в течение календарного года к среднегодовой численности наличного населения. Данные коэффициенты исчисляются в промилле, т.е. по отношению к 1 тысяче человек. Они позволяют оценить прирост или падение потенциального спроса на жилье со стороны населения.

3.Данные о миграции населения (въезд, выезд, сальдо). Данные о миграции получаются органами статистического учета прибытия и убытия населения на данной территории, которые составляются одновременно с адресными листками при регистрации населения по месту жительства.

4.Обеспеченность населения жильем - характеризует, наряду с численностью населения, степень напряженности потенциального спроса на рынке жилья. В российской статистике исчисляется в квадратных метрах общей и жилой площади на душу населения по данным ежегодной отчетности по жилому фонду.

Следует отличать брокеров, работающих в сфере недвижимости от других профессиональных участников рынка недвижимости, которые оказывают услуги, как административным службам рынка недвижимости, так и участникам рынка.

Землеустроители, специалисты по территориальной планировке поселений, независимые оценщики и нотариусы, выполняют работы по заказам органов управления, либо готовят для государственного учета, регистрации документы по заказам граждан и организаций, позволяют освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций, и принимают на себя имущественную ответственность за результаты работы.

Благодаря разделению административных и хозяйственных функций (в частности, кадастрового учета и работ по натурному измерению, землеустройству) устраняются условия для монополизации, развивается конкуренция, что обеспечивает предложение качественных услуг по приемлемой цене.

Для того чтобы защитить интересы потребителей, государство обеспечивает контроль за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости посредством законодательства, предотвращающего злоупотребления, вызванные неосведомленностью клиента, путем лицензирования отдельных видов деятельности и установления базовых требований по качеству услуг, по гарантиям их обеспечения. Содержательные условия лицензирования определяются с привлечением общественных организаций участников рынка, заинтересованных в повышении престижа своей профессии.

Разработка и утверждение стандартов профессиональной деятельности на рынке недвижимости осуществляется саморегулируемыми общественными организациями участников рынка; вмешательство в эту деятельность органов власти не допускается, если иное прямо не предусмотрено законом Российской Федерации. Общественные организации участников рынка самостоятельно вырабатывают необходимые правила и нормы поведения своих членов, контролируют выполнение этих требований и в случае их нарушения инициирует применение административных и судебных процедур. Общественные организации профессиональных участников рынка являются выразителями интересов всех участников рынка, всего общества по большинству вопросов правового регулирования рынка недвижимости. Поэтому, необходимо установить следующий обязательный порядок участия общероссийских организаций в подготовке проектов нормативных правовых актов:

рассмотрение соответствующими ведомствами, Правительством Российской Федерации проектов, подготовленных общероссийскими общественными организациями участников рынка недвижимости;

обязательная передача общероссийским общественным организациям проектов нормативных актов по рынку недвижимости для подготовки заключений. Такие заключения должны быть рассмотрены, а замечания и предложения - учтены по существу;

привлечение ведомствами саморегулируемых организаций к подготовке проектов нормативных актов по рынку недвижимости.

Существует система служб по обеспечению рынка недвижимости, которая создается на местном уровне в форме переданных в ведение муниципальному образованию учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, муниципальных учреждений по кадастровому учету единых объектов недвижимости, иных муниципальных учреждений.

Цель муниципальных служб по обеспечению рынка недвижимости (далее - система служб) состоит в том, чтобы создать базовые условия для рынка недвижимости, а именно:

-юридически закрепить факт появления объекта недвижимости, посредством государственного учета в кадастре материалов землеустройства и технической инвентаризации.

-установить права и обязанности собственника по использованию и развитию недвижимости (правовое зонирование), которые определяют ценность недвижимости как товара;

- гарантировать существующие права путем регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- обеспечение оценки всех объектов недвижимости в пределах муниципалитета для целей налогообложения, и сбора муниципального налога на недвижимость.