Организация брокерской деятельности на рынке недвижимости г. Тюмени
Для того чтобы обеспечить необходимые и достаточные условия функционирования рынка недвижимости, требуется законодательство о создании на уровне муниципалитетов системы служб, состоящей из четырех учреждений (служб):
-кадастровое бюро - для кадастрового учета недвижимости как физических объектов;
-учреждение юстиции - для регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в пределах муниципального образования;
-служба правового зонирования территории - для установления гарантированных прав по использованию недвижимости;
-муниципальная служба по налогообложению недвижимости.
Все указанные службы должны иметь четко определенный круг устанавливаемых законом прав и обязанностей; должна быть обеспечена имущественная ответственность учреждений и их должностных лиц за их действия или бездействие.
Названные муниципальные службы финансируются за счет платы за регистрацию (учет) и предоставление информации, за счет местного бюджета, а также за счет материальных и финансовых средств, переданных местному самоуправлению для осуществления полномочий по ведению Единого реестра прав на недвижимость и сделок с нею.
Обмен информацией между муниципальными службами производится бесплатно, также как и предоставление статистических сведений по установленной форме. Передача муниципальными службами сведений в иные органы производится за плату, если бесплатное предоставление определенных сведений не установлено законом.
Во избежание конфликта интересов не допускается: расширение полномочий служб рынка недвижимости, не предусмотренное законом; объединение этих функций в одном учреждении; выполнение работ и услуг на основе договоров (измерение объектов, межевание и т.д.). Деятельность указанных служб регламентируется Законами Российской Федерации, правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, а также соответствующими им нормативными правовыми актами органов представительной власти субъектов Федерации и муниципальных образований.
И, наконец, профессиональными участниками рынка недвижимости являются брокеры, осуществляющие посредническую деятельность на рынке.
2.3. Особенности ценообразования на рынке жилья
Умение правильно прогнозировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости, вовремя сориентироваться в изменяющейся политике ценообразования является одним из определяющих факторов, от которого зависит успех брокерской деятельности на рынке недвижимости. В брокерской деятельности принята специальная ценовая терминология.(Таблица 2.1.)
В зарубежных источниках[14] принято выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости: физические, социальные, экономические, политические. (Рис.2.2.)
Стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города среднего уровня. Поэтому можно выделить некоторые факторы в зависимости от их влияния на этот средний по совокупности объектов уровень. Во-первых, - это группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, - экономические факторы, которые в свою очередь подразделяются на региональные (состояние экономики города) и федеральные (макроэкономические параметры). В-третьих, все названные факторы можно разделить на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен.
Стоимость объектов меняется в зависимости от стадии развития рынка жилья. В своем движении от централизованной к свободной, рыночной экономике рынок жилья России проделал значительный путь.
Таблица 2.1
Рекомендуемая терминология
|
Рекомендуемый термин |
Содержание |
|
Стоимость квартиры |
Сумма, названная профессиональным оценщиком (на дату оценки) |
|
Цена предложения (продавца) |
Сумма, названная владельцем квартиры при выставлении ее на продажу |
|
Цена предложения (агенства) |
Сумма, названная агенством при выставлении квартиры на продажу( с учетом комиссионных) |
|
Цена сделки для продавца (цена продажи) |
Сумма, полученная владельцем квартиры |
|
Цена сделки для покупателя (цена покупки) |
Сумма, отданная покупателем |
|
Средняя цена предложения (с учетом или без комиссионных и иных расходов) |
Среднее значение цен предложения на определенные типы квартир , выставленных на продажу за определенный период времени |
|
Средняя цена покупки |
Среднее значение цен покупки по сделкам, совершенным за определенный период времени |
|
Средняя цена продажи |
Среднее значение цен продажи по сделкам, совершенным за определенный период времени |
|
Прогнозируемая цена |
Наиболее вероятная цена 1кв.м (предложений, или сделок) на определенные типы квартир (или на всю совокупность квартир города)на определенную дату в будущем. |
Весь переходный период можно условно разделить на четыре стадии: стартовую, характеризующуюся стремительным взлетом цен; переходную, когда рост цен продолжается меньшими темпами; стадию продвинутого рынка, в которой цены еще имеют инерцию роста, но кривая уже входит в насыщение и может даже несколько понизиться; развитый рынок, когда цены достаточно стабильны и изменяются в соответствии с колебаниями соотношения спроса и предложения, инвестиционными и экономическими циклами.
Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости.
Факторы ценообразования
 | |  |  | ||||
