природные (земля, климат, природные ресурсы)

физические

искусственные (созданные человеком различные

объекты инфраструктуры)

размер семьи

социальные окружение

уровень жизни

уровень дохода

налоговая политика

экономические финансово-кредитная политика

уровень цен

уровень занятости населения

зонирование земель города

культура

политические

образование

защита окружающей среды

Рис.2.2.

Следующая группа факторов, формирующих цены на жилье касается специфических особенностей рассматриваемого региона, города. К ним относятся: масштаб города, характер его промышленного развития; структура и состояние жилищного фонда; удаление от столиц, других крупных центов; характер транспортных связей с другими регионами; природные условия; экологические условия.

Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени. В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потолков, высоко прибыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, "мировой" уровень цен достаточно высок, а время выхода на этот уровень - 6-7 лет.

В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города-шахты, города-заводы, города-полигоны), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров и столиц, транспортных узлов и артерий, с плохими природными условиями, а также экологией, рынок стартует поздно, развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен.

Третья группа факторов - социально-экономические условия в регионе.

В перечень факторов этой группы входят:

- социально-демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков);

- политика и ориентация местных властей;

- уровень доходов населения;

- расслоение населения по доходам;

- уровень преступности;

- удаление от зон конфликтов, "горячих точек";

- темпы строительства нового жилья;

- уровень спроса на жилье;

- уровень предложения жилья.

Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов основной части населения, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жилье, приводят к их снижению сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется мощная понижающая тенденция в ценах на жилье. Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жилье, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных иммигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышающая тенденция в ценах на жилье.

Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жилье стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут.

Необходимо отметить, что в условиях переходной экономики России изменения спроса и предложения на рынке жилья не всегда являются прямым итогом действия тех или иных из рассмотренных факторов, а могут происходить по другим, независимым причинам. Кроме того, в отличие от стабильных рыночных экономик, в сегодняшней России они не всегда приводят к адекватному изменению цен на жилье.