Во – вторых, это источник погашения кредита. При производительном использовании ипотечного кредита источником его погашения является прибыль, полученная от использования заложенного имущества. Погашение кредита на покупку жилья происходит за счет личных доходов заемщика или членов его семьи. Поэтому кредитора в данном случае прежде всего интересует личность заемщика, его кредито – и платежеспособность и лишь потом стоимость и качество закладываемого имущества.

В - третьих, при классической ипотеке объект залога всегда изначально находится в собственности должника. При получении жилищного ипотечного кредита заемщик, как правило, закладывает свою «будущую» собственность, так как он войдет во владение квартирой только после ее покупки. И, наконец, при жилищном ипотечном кредитовании отсутствует возможность получения дополнительных ипотечных ссуд под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

В то же время ипотечный жилищный кредит сохранил в себе основные черты ипотечного кредита. Прежде всего то, что обеспечением кредита является недвижимое имущество, которое остается во владении и пользовании должника. Для ипотеки жилья применимы также принципы классической ипотеки. Все это дает основания причислить жилищный ипотечный кредит к классическому ипотечному кредиту, но не приравнивать однозначно эти два понятия.

Виды ипотечных кредитов представлены в табл. 1.1

Таблица 1.1 Классификация ипотечных кредитов по основным признакам

В различных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным – 1-10 лет, к долгосрочным – более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными – 1-10 лет, к долгосрочным – свыше 10 лет.6 Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты со сроком свыше 3 лет, к среднесрочным – 1-3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.

Рассмотрим более подробно классификацию кредитов в зависимости от процентной ставки. К ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой относятся:

Первая группа кредитов Основными характеристиками наиболее распространенного стандартного ипотечного кредита являются:

1) установление фиксированной процентной ставки по кредиту на весь срок кредита;

2) такая организация денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей.

Такой кредит называется стандартным кредитом с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетным ипотечным кредитом. Срочный аннуитет — это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми через равные промежутки времени в течение ограниченного срока. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. В основе подхода к расчетам лежит понятие современной стоимости потока платежей. Экономический смысл приведения (дисконтирования) разновременных платежей заключается в приведении к сопоставимому виду денежных поступлений различных временных периодов. Современная стоимость потока платежей эквивалентна в финансовом смысле всем платежам, которые охватывает денежный поток. Коэффициент дисконтирования, применяемый при этом, показывает, какой процент возврата хочет иметь инвестор на инвестируемый капитал, то есть позволяет оценить будущие денежные поступления с позиций текущего момента. Таким образом, платеж по ипотечному кредиту определяется с учетом коэффициента дисконтирования, позволяющего рассчитать современную (приведенную) стоимость потока платежей.

Платежи по стандартному кредиту осуществляются ежемесячно равными суммами (в номинальном выражении). Платеж по кредиту состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения основного долга, и платы, вносимой в счет погашения процентов. Платежи рассчитываются таким образом, что в течение кредитного срока полностью погашается задолженность по основному долгу, то есть происходит полная амортизация кредита. Поэтому для стандартных кредитов применяется также название самоамортизирующиеся кредиты. В начале кредитного периода значительную долю в платежах занимают процентные платежи, по мере приближения к концу срока кредитования — платежи в счет погашения основного долга.

Для расчета размера платежей по кредиту применяется следующая формула

где R — размер месячного платежа по кредиту;

Р — сумма ипотечного кредита;

n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r — процентная ставка по кредиту за месяц (десятичная дробь).

Принципы определения современной стоимости денежного потока, о которых говорилось выше, лежат в основе понимания экономического смысла данной формулы, который заключается в оценке современной стоимости платежей по ипотечному кредиту с применением дисконтного множителя (определяемого по установленной процентной ставке), то есть оценке будущих платежей по кредиту с позиций текущего момента — момента предоставления кредита. Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами.