Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

Ø вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Ø государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

Ø государственной регистрации подлежат

Ø право собственности на недвижимое имущество;

Ø сделки с недвижимостью

Ø ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

Ø создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

Ø государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

Ø государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

Ø в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите притязаний третьих лиц и т.п.)

Ø в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

Ø изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, А также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

В конце 2005 года было принято ряд законов многие, из которых еще не вступили в Перечень изменений в федеральных законодательных актах в рамках пакета законов по формированию рынка доступного жилья и некоторых других законодательных актов, относящихся к регулированию деятельности на рынке ипотечного жилищного кредитования (на июнь 2005г.) Закон «Об ипотечных ценных бумагах» [редакция от 14.10.03] Закон «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"» [редакция от 22,12.04]

Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"» [редакция от 22.12.04] Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [редакция от 24.12.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"» [редакция от 22.12.04] Закон «О кредитных историях» [редакция от 22.12.04]

Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О кредитных историях"» [редакция от 22.12.04] Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [редакция от 11.04.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» [редакция от 22.12.04] Закон «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса» [редакция от 22.12.04] Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [редакция от 22.12.04] Закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» [редакция от 22.12.04]

3.2 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

На сегодняшний день в России развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

Целью Агентства является обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, что достигается за счет решения следующих основных задач:

- пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

- предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;

- подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельность Северо-Западное отделение Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, которое весной 2002 года приостановило свою деятельность в связи с реорганизацией. В целях оказания содействия становлению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования на территории Санкт-Петербурга была создана ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 48 от 02.12.2003г. 100% акций Агентства находятся в государственной собственности субъекта РФ – Санкт-Петербурга.