Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Законом установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной регистрации. Несоблюдение этих правил влечет его недействительность. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. После государственной регистрации ипотеки органом регистрации первоначальному залогодержателю выдается закладная. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закон предусматривает возможность обращения закладных. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При этом уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Кроме того, предусматривается возможность залога закладной как с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной), так и без ее передачи в обеспечение обязательства по кредитному договору (или иного обязательства).

Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг-закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.

Одновременно устанавливается, что брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. При этом договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приобретателей. Таким образом, существующее законодательство позволяет формировать пулы закладных и привлекать средства институциональных инвесторов

В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение. Следовательно, ликвидность таких ценных бумаг невысока. Для инвестора могут представлять определенный интерес вторичные бумаги, пул закладных. Это эмиссионные ценные бумаги, инвестиционный риск по которым, соответственно, диверсифицирован и не связан с одним конкретным заемщиком. В связи с этим, для нас полезен опыт ипотечного кредитования в развитых странах, в частности, США.

В развитии ипотеки существенную роль играет страхование рисков. Выдача ипотечных закладных сопровождается двумя видами рисков - кредитным риском и риск ликвидности.

Риск дефолта заемщика присутствует в любой модели ипотечного кредитования, хотя немецкая модель является более устойчивой к данному виду риска. Вероятность дефолта во многом зависит и от доли выплат в его доходе.

Риск залога возникает при падении цен на недвижимость, высоких судебных и прочих издержках при выселении жильцов в случае дефолта. Так, ст. 108.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилые помещения из фонда жилья предоставляются и для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации и заложено в обеспечение возврата кредита.

Увеличение доли первоначального взноса из собственных накоплений заемщика в стоимости жилья снижает риск залога и дефолта. Так, вероятность дефолтов заемщиков, вложивших более 20% своих средств в покупку жилья, оценивается в 5 раз меньше вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5 до 9% собственных средств. Хотя в России подобные статистические наблюдения отсутствуют, американская статистика позволяет выявить общие закономерности и способы снижения рисков при ипотечном кредитовании.

Еще один риск - риск ликвидности, связанный с возможностью быстро реализовать закладную без существенного снижения стоимости. Данный риск связан не с конкретным заемщиком, а определяется развитостью рыночной инфраструктуры - скоростью реализации бумаг на рынке. Устранению риска способствует стандартизация бумаг, когда на вторичном рынке обращаются не сами закладные, а производные от них инструменты - ипотечные ценные бумаги (секьюритизация).

Что касается Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», его цель - способствовать развитию системы ипотечного кредитования, законодательно установить инструменты привлечения денежных средств для ипотеки - ипотечные специализированные ценные бумаги. Эти бумаги позволят получить заемщикам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, а благодаря надежности этих бумаг (основанной на залоге недвижимости) выплачивать достаточно низкие проценты по сравнению с банковским процентом. Под ипотечными ценными бумагами подразумеваются облигации с ипотечным покрытием (облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия) и ипотечные сертификаты участия (именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств). Владельцы облигаций с ипотечным покрытием обладают наряду со стандартными правами владельцев обычных облигаций (возврат основной суммы долга по определенному графику платежей, право на фиксированный процент от их номинальной стоимости) также правом на удовлетворение из ипотечного покрытия в первоочередном порядке, если условия погашения долга нарушены, в то время как владельцы стандартных облигаций в случае банкротства эмитента обладают правом требовать возмещения долгов наряду с другими кредиторами. Такие нормы позволят стать облигациям с ипотечным покрытием надежной ценной бумагой и в долгосрочной перспективе способствовать развитию ипотечного кредитования граждан и строительству нового жилья.

Важно, что средства, привлеченные при эмиссии ипотечных облигаций, ограничиваются в использовании на иные виды кредитования, поскольку обеспеченные ипотекой требования должны составлять не менее 80% общей номинальной стоимости облигаций. В то же время определенным барьером для строительства новых объектов служит предусмотренная законом доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено (она не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия). Поскольку риск инвестирования на начальном этапе строительства выше, то рейтинг облигаций с ипотечным покрытием с высокой долей незаконченных объектов будет ниже, что позволит инвесторам самостоятельно составлять портфели ипотечных облигаций.