Банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка специализированным агентством, которое необходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном рынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различными инвесторами – страховыми компаниями, пенсионными фондами, профучастниками рынка ценных бумаг и т.д., агентство обеспечивает возврат денежных средств в систему ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемым облигациям гарантируются Правительством РФ. (рис.3.5)

Правительство

РФ

Гарантии

Ипотечные ценные бумаги

Продажа кредитов

Кредит Жилье

Рис.3.5 Двухуровневая система кредитования в России

Существует и другой вариант привлечения денежных средств агентством. Под гарантии Правительства РФ возможно привлечение досрочного займа иностранных инвесторов, именно такой способ финансирования применялся в 2001г. в рамках «пилотного» проекта инвестиционного фонда «США-Россия»- TUSRIF – «Дельта-Кредит» в Санкт-Петербурге.

По программе фонда «Дельта-кредит» работают порядка 10 банков. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с преодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:

Ø Высокая стоимость заемных средств и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 15-18% годовых в валюте);

Ø Несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью отечественных инвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги;

Ø Недоверие потенциальных инвесторов к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе из-за недооценки их реальной надежности;

Ø Высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты;

Сравнительный анализ перечисленных систем позволил сделать вывод о необходимости применения в РФ расширенной открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы стройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет).

Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

3.3 Основные программы ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге

В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность, риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

В Петербурге действует три целевых программы ипотечного кредитования рамках Федеральной программы реализуемой под гарантии государства:

1. Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи доступное жилье»

Создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств внебюджетных источников; развитие и закрепление положительных демографических тенденций в обществе; укрепление семейных отношений и снижение социальной напряженности в обществе.

2. Целевая программа Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социальное обслуживания населения».

Обеспечение по доступной цене жильем работников бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий; формирование и развитие рынка доступного жилья в Санкт-Петербурге; улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферы и сохранение квалифицированных кадров; повышение престижа работы в бюджетной сфере; сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья другими категориями граждан.

3. Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования»

Создание условий для формирования и развития системы долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, позволяющей получить жителям Санкт-Петербурга, имеющим соответствующие доходы, жилищный кредит на приобретение жилья; повышение уровня доступности получения долгосрочных жилищных кредитов жителями Санкт-Петербурга, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий

Активные участники программы: