В краткосрочном периоде данные меры действительно могут оказать сдерживающее влияние на спекулятивно настроенных инвесторов, однако в долгосрочном периоде при реализации данной программы региональный спрос может устремиться на вторичный рынок жилья и тогда рост цен не только замедлится, а наоборот даже усилится. Учитывая тот факт, что 70–80% сделок на московском рынке недвижимости являются «альтернативными» (сделки обмена), то эффект от программы видится минимальным. Ведь основная задача столичных властей заключается в демонополизации и дебюрократизации рынка жилья с последующим введением новых площадок для строительства, а также подготовки необходимой инфраструктуры.

• национальный проект «Доступное жилье»

Невозможно не затронуть один из основных национальных проектов Правительства, поскольку многочисленные денежные средства, которые будут выделяться для реализации данной программы, несомненно, окажут на рынок ипотечного кредитования особую роль.

Многие аналитики связывают дальнейшее активное развитие региональных ипотечных программ именно с национальным проектом, который должен будет способствовать решению жилищной проблемы. Остановимся на основных моментах программы «Доступное жилье»:

Этапы реализации:

подготовительный – 2005 год;

первый этап – 2006–2007 годы;

второй этап – 2008–2010 годы.

Главными приоритетами национального проекта являются:

Таблица 1. Плановые значения основных показателей Федеральной программы «Доступное жилье»

Резюме: активность инвесторов и перемещение потенциальных покупателей из сегмента в сегмент, привели к существенному изменению структуры спроса и предложения на рынке жилья, от чего в первую очередь и зависит цена объектов.

В начале 2006 г. ситуация на вторичном рынке не отличалась сбалансированностью – объем предложения снизился на 30% по сравнению с предыдущим годом. Что и приводило, в конечном счете, к росту цен на рынке недвижимости.

Однако уже весной наблюдался рост предложения: еженедельный прирост составлял от 1% до 4%. В летние месяцы предложение квартир вторичного рынка демонстрировало еще более высокие темпы роста – до 7–8% еженедельно.

Как уже отмечалось ранее, в осенние месяцы росту предложения способствовал выброс на рынок инвестиционных квартир. В результате в течение 2006 года предложение вторичных квартир существенно возросло. Одновременно спрос на объекты высоких классов в связи с продолжительным ростом цен сократился, объем заявок на дорогие квартиры снизился, и часть спроса переориентировалась на более приемлемое предложение. В дополнение к этому определенный эффект оказали и заявления государственных деятелей, которые старались найти способы стабилизации цен на квартиры.

Как результат, на сегодняшний день, дефицита предложения на первичном и вторичном рынке пока не наблюдается. По мнению ряда аналитических агентств на рынке вторичного жилья, предложение превышает спрос в 1,5–2 раза. В тоже время, стоит обратить внимание и на тот факт, что цены вплотную подошли к верхнему уровню платежеспособного спроса населения. Подавляющее большинство населения не в состоянии приобретать жилье по современным ценам, в результате чего формируется фактор отложенного спроса.

Наметившаяся тенденция к торможению роста рынка недвижимости в лидирующих регионах развития РФ (Москва, С. Петербург) может на этот раз оказаться весьма продолжительной. Судя по прогнозам большинства аналитиков, цены с конца 2007 года и первой половины 2008 года, скорее всего, будут расти на уровне инфляции или вовсе снизятся.