• Непростое кредитование первичного рынка

До сих пор небезопасным для банков остается кредитование покупки недвижимости на первичном рынке. Кредитование новостроек предполагает отсутствие предмета залога, а никаких дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано.

Поэтому кредиты на новостройки стоят дороже в среднем на 2–3%, а большинство российских банков работают на рынке вторичного жилья – представленные на рынке программы на приобретение строящегося жилья можно пересчитать по пальцам.

• Рост платежеспособного спроса населения

Пять лет назад развитие ипотеки в значительной степени сдерживало отсутствие платежеспособного спроса. Сейчас, по данным Росстата, ситуация изменилась. За последние шесть лет, с 2000 по 2006 года, доходы россиян выросли на 86%, а увеличение заработной платы оказалось еще больше – почти на 130% за указанный период. Если в 2000 году среднемесячная начисленная заработная плата составляла около 80 дол. США на человека, то в 2005 году она равнялась уже 300 дол. США. Доход же среднестатистического столичного жителя превышает сейчас 1500 дол. США на семью. Анализ статистических данных вселяет в нас уверенность, что с ростом доходов население будет охотнее пользоваться услугой ипотечного кредитования.

• Медленное строительство и небывалый рост цен на жилье

Наиболее серьезным препятствием для стремительного развития ипотечного рынка становятся медленное строительство и стремительный рост цен на жилье. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось по 20,8 кв. метров жилья. За последние три года эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей. В Москве же с 2004 года зафиксирована отрицательная динамика темпов строительства, что и вызвало очередной виток резкого роста цен на жилье (рис. 1).

Рис. 1 По данным www.econica.ru

Скудное предложение квартир на рынке провоцирует быстрый рост цен на недвижимость, что, в свою очередь, является мощным фактором, снижающим спрос на ипотечные кредиты. Согласно результатам исследования, проведенного в ноябре 2006 года Ассоциацией строителей России, лидерами по стоимости жилья в федеральных округах являются Москва, Санкт-Петербург, Ростовская область, Краснодарский край, Республика Саха, Новосибирская область и Екатеринбург. Стоит также отметить, что Москва одерживает абсолютное первенство не только в округе, но и по всей России: стоимость «квадрата» здесь значительно превышает показатели других городов и областей. Наиболее «доступными» квадратными метрами, по данным экспертов, располагают Липецкая, Курская, Брянская, Вологодская, Читинская, Тюменская области, Республика Ингушетия и Чукотский АО.

Очевидно, потенциальный потребитель со средним доходом при нынешней ценовой ситуации рассуждал таким образом: зачем брать кредит и покупать не самое лучшее жилье из того, что продается на рынке, чтобы впоследствии 10–20 лет расплачиваться за не самый качественный товар. До недавнего времени так рассуждали многие потенциальные покупатели квартир. Однако с наступлением следующего года, предполагается, данные представления будут меняться в лучшую сторону.

1.2 Факторы роста ипотечного рынка

Как уже отмечалось ранее, все вышеперечисленные обстоятельства оказывают сдерживающее влияние на развитие ипотеки и тормозят рынок жилья. Однако наряду с существующими барьерами в последнее время наблюдаются и положительные изменения, которые позволяют сделать определенные выводы по теме анализа долгосрочного развития рынка ипотечного кредитования. Рассмотрим основные факторы, которые могут оказать значимое влияние на развитие рынка ипотеки на период ближайших нескольких лет.

• Рост доходов населения и доступность ипотеки

Кредиты начали выдавать уже почти все российские банки. Ставки по кредитам действительно сокращаются. 2007 год стал для банков годом ипотечных кредитов. И дело не в политическом заказе со стороны национальных проектов. Главной причиной ипотечного роста стало увеличение средних доходов россиян. Это один из основных факторов влияния на развитие как экономики в целом, так и роста основных продуктов банковской линейки будет являться рост основных доходов населения страны.

Возможно с ростом доходов населения, ипотечный рынок станет более понятным, и россияне перестанут откладывать улучшение своих жилищных условий в долгий ящик. Имея возможность решить данную проблему при помощи ипотеки, население будет все охотнее пользоваться этим способом. Кроме того, усиливается конкуренция среди банков, в борьбу за заемщиков включаются все новые и новые игроки, что способствует улучшению условий кредитования – увеличиваются сроки кредитования, снижается первоначальный взнос, расширяются линейки ипотечных продуктов, медленно, но все же понижаются ставки по ипотечным кредитам.

• Рост конкурентной среды

В 2007 году изрядно прибавилось банков, решивших выдавать ипотечные кредиты. До недавнего времени этим занимались лишь наиболее крупные кредитные организации или банки, специально созданные для подобных проектов. В связи с востребованностью ипотеки все больше банков выходит на рынок со своими кредитными программами. Сегодня только в Москве о собственных программах заявляют порядка 100 банков, но реально поточным ипотечным кредитованием занимаются не более 15 из них.

По мнению специалистов, можно выделить трех явных лидеров – это Сбербанк, ВТБ 24 и КИТ Финанс. Безусловный лидер рынка – это Сбербанк. По различным оценкам Сбербанк за первые шесть месяцев 2006 года выдал ипотечных кредитов столько же, сколько все банки России, работающие на рынке ипотеки. Однако с последнее время доля лидера – Сбербанка – снизилась с 80% до 60%. И это при том, что его ипотечный портфель вырос с 2,5 до 3,7 млрд. дол. США.

На российский рынок медленно, но верно приходят западные банки. Понятно, что зарубежные банки придут с деньгами и развитыми технологиями, что естественным образом потеснит российские банки, заставив их все-таки обратиться к унифицированной системе ипотечного кредитования.

Увеличение количества банков, готовых выдать ипотечный кредит, безусловно, расширяет возможности населения этот кредит получить.

1.3 Тенденции рынка ипотечного кредитования

• Тенденция по снижению первоначального взноса

Одной из тенденций 2007 года стало снижение банками первоначального взноса, который заемщик должен иметь, чтобы купить квартиру (дом).

Например, в некоторых банках существует ипотечное предложение, где он вообще не требуется. На первый взгляд снижение первоначального взноса является следствием обострившейся конкуренции между банками в их борьбе за клиента. Однако, как показывает практика, снижение первоначального взноса в ипотечной программе скорее рекламный ход.

В свою очередь, стоит достаточно скептически отнестись к услуге 100%-ного кредитования. Ведь многие клиенты, которые не вложили собственные средства в приобретаемую по ипотеке квартиру, не дорожат покупкой так, как покупатели, заплатившие за нее, например 20%, а еще лучше – 30% стоимости. В этой связи в случае начала снижения цен на недвижимость «нулевые» квартировладельцы в первую очередь будут избавляться от кредитов, которые не смогут выплачивать, в отличие от тех клиентов, кто вложил собственные деньги и рискует ими. К тому же следуя опыту развитых стран, портфель подобных кредитов невозможно рефинансировать – инвесторы не соглашаются на подобные риски. Однако в условиях стабильного роста цен на недвижимость можно сказать, что банки, сделавшие ставку на программы без первоначального взноса не прогадали, поскольку с ростом цены залога увеличивается обеспеченность кредита.