Условные обозначения:*

é – условие конкурентов лучше, чем условие Банка;

ê – условие конкурентов хуже, чем условие Банка;

þ – условие конкурентов и Банка – аналогичны.

Как видно из данных сравнительного анализа, по подавляющему большинству позиций условия предоставления ипотечных кредитов в банках-конкурентах являются существенно более привлекательными, чем аналогичные условия Банка, за исключением срока рассмотрения кредитной заявки.

Основными условиями предоставления ипотечных кредитов, влияющими на выбор Клиента, являются (по степени убывания «популярности» – субъективный анализ):

• Минимальное значение процентной ставки кредитования;

• Отсутствие или минимальное значение первоначального взноса;

• Кредитование первичного рынка жилья;

• Максимальный срок кредитования;

• Отсутствие или минимальные значения дополнительных комиссий;

• Оперативность рассмотрения кредитной заявки, оформления и регистрации сделки и кредитного договора;

• Возможность полного и / или частичного досрочного погашения без взимания дополнительной комиссии в течение всего периода кредитования;

• Расширение возможного числа созаёмщиков;

• Кредитование строительства и покупки коттеджей и загородных домов;

• Кредитование покупки земельных участков;

• Кредитование покупки коммерческой недвижимости

• Кредитование под залог коттеджей и загородных домов.

Главным фактором, влияющим на спрос ипотеки со стороны Клиентов, является декларируемые кредитными организациями процентные ставки по выдаче ипотечных ссуд. В целом по рынку, данный показатель постепенно снижался в течение всего 2006 года. Наибольшее снижение ставок произошло по рублевым кредитам как реакция на снижение ставки рефинансирования Банка России, что еще более обострило конкуренцию на рынке ипотечного кредитования. Существенным фактором (в плане понижения ставок и повышения привлекательности кредитов) также является участия ряда кредитных организаций в национальном проекте «Доступное жилье».

Вместе с тем, во втором полугодии 2006 года в целом по рынку снизился спрос на ипотечные кредиты, главным образом за счет высоких темпов роста цен на недвижимость (как в Москве, так и в регионах), при котором значительная часть населения не способно приобрести квартиру даже с использованием кредитных средств. В свою очередь этот факт еще более обострил конкуренцию на ипотечном рынке.

Основные выводы: По результатам аналитических исследований, проводимых Банком, а также учитывая информацию, регулярно поступающую от Филиалов и Представительств, Программа Банка, постепенно утрачивает свою конкурентоспособность на динамично развивающемся рынке ипотечного кредитования. Именно условия кредитования являются основополагающими факторами, прямо влияющими на спрос по ипотечным кредитным продуктам.

Из данных сравнительного анализа видно, что другие банки, имеющие гораздо меньшую сеть продаж (Москоммерцбанк, НИКОМ, КИТ-Финанс и др.) по сравнению с Банком обеспечили большие объемы выдач ипотечных кредитов за 2006 год. При этом примечательно, что Москоммерцбанк запустил свою программу ипотечного кредитования всего на 1 месяц раньше Банка.

Таким образом, следует признать, что:

• текущие темпы прироста кредитного портфеля Банка являются неудовлетворительными и не соответствуют темпам прироста лидеров рынка;

• основные условия предоставления ипотечных кредитов Банка обладают низкой конкурентоспособностью;

• динамика прироста ипотечного кредитного портфеля Банка замедляется.

3.2 Основные проблемы текущего развития портфеля

Исходя из данных анализа рынка и динамики прироста собственного кредитного портфеля, можно выделить три ключевые (главные) проблемы низких темпов развития ипотечного кредитования в Банке:

• Высокие процентные ставки (по сравнению с рынком) ипотечного кредитования;

• Низкая конкурентоспособность других основных условий предоставления ипотечных кредитов;

• Неразвитость ипотечной продуктовой линейки.

Только оперативно решив все три проблемы в комплексе, Банк может рассчитывать на вхождение в число лидеров рынка.

3.3 Варианты решений

Таблица 10. Варианты решения проблем

• Фондирование портфеля

Ипотечное кредитование – массовый продукт, предназначенный для широкого потребления, что предполагает ориентацию на высокие объемы операций и получение доходов в результате масштабности деятельности, и, относительно невысокую маржу в расчете на каждый выданный кредит, что также подтверждено многочисленным опытом зарубежных стран.

Текущие возможности по увеличению кредитного портфеля свыше года составляют, по данным Финансового Департамента, 7.5 млрд. руб. Исходя из утвержденных Правлением объемных плановых показателей на 2008 год (а именно, увеличение автокредитования и потребительских кредитов примерно на 4 млрд. руб.), максимальный прирост ипотечного портфеля до увеличения капитала Банка может составить 3.5 млрд. руб. (при условии, отсутствия больших по объему выдач кредитов сроком свыше года корпоративным клиентам).

Таким образом, максимальный размер ипотечного кредитного портфеля, который может находиться на балансе, составляет приблизительно 4 млрд. рублей (без расчета на увеличение капитала Банка). В этой связи определять направление развития ипотечного кредитования необходимо в комплексе с проблемой ограниченности доступных ресурсов и выполнения установленных нормативов Банка России.

Соответственно, при достижении вышеуказанного объема выданных ипотечных кредитов возникнет необходимость:

• ограничивать дальнейший рост портфеля размером установленного лимита;

• продавать портфель для высвобождения части лимита;

• обеспечивать целевое фондирование Программы.

Продажи ипотечного портфеля обладают следующими недостатками. Во-первых, при выдаче кредитов необходимо ориентироваться на узкий круг потенциальных инвесторов и для повышения ликвидности портфеля необходимо заранее задавать консервативные кредитные параметры, что приводит к низкому спросу и низким продажам. Во-вторых, подписание соглашения о сотрудничестве с основными игроками ипотечного рынка (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК) затруднено отсутствием необходимых настроек в АБС Банка, ориентация на АИЖК приведет к потере части рынка (АИЖК не работает с кредитами в долларах США). Наиболее существенный недостаток – экономическая сторона. На взгляд автора, будущее ипотеки строится на секьюритизации (выпуске ипотечных облигаций), и все игроки, без исключения, будут использовать этот источник финансирования. На настоящий момент в экономический условиях выкупа портфелей ипотечных кредитов, всеми потенциальными покупателями заложена собственная маржа. Соответственно, для Банка намного выгоднее осуществить собственную секьюритизацию, нежели делиться процентным и комиссионным доходом.