• Постепенное снижение процентной ставки по кредитам

Тенденция, которая имеет явный позитивный характер непосредственно для заемщика: постепенное снижение процентной ставки по кредитам. Уже сейчас она в среднем составляет примерно 10–12% в иностранной валюте и 12–14% в рублях. А через два-три года ставки могут снизиться и до 7–8%. По крайней мере, об этом заявляют власти. Депутаты и эксперты рынка недвижимости говорят о необходимости такого понижения, ссылаясь на то, что только такие ставки сделают ипотеку по-настоящему доступной.

Однако есть сомнения в том, что банки можно в приказном порядке обязать не завышать ставки. Пока спрос на жилье будет находиться на нынешнем уровне, объективных причин для их быстрого снижения нет.

Более того, следует учитывать и нынешний уровень инфляции в России, ведь банки просто не могут выдавать кредиты ниже их себестоимости. Соответственно, ставки будут снижаться, только при условии снижения темпов инфляции. Еще одной причиной, обуславливающей нынешний уровень ставок по ипотечным кредитам – сложности в привлечении банками долгосрочного финансирования, особенно в свете американского ипотечного кризиса, разразившегося в 2 квартале 2007 года, позже также перекинувшегося и на страны Европы. Тем не менее, общее снижение ставок все равно будет происходить, в первую очередь за счет усиления конкуренции и постепенного ввода нового жилья. Ежегодное снижение ставок продолжится (в пределах 2%) и без всякого депутатского вмешательства.

Перечисленные выше тенденции рынка ипотечного кредитования являются основой в развитии конкуренции между кредитными продуктами банков. Конечно, с точки зрения продуктового ряда, объемов выданных ипотечных кредитов и доли приобретенного жилья через ипотеку, Российская федерация еще существенно отстает от США или европейских стран, однако сами технологии, модернизация процессов, стандарты обслуживания – все это позволяет говорить об ипотеке как о якорном продукте розничного банковского рынка. В этом смысле наш рынок движется в том же направлении, в котором двигались все развитые рынки. Разнообразие условий – важный момент, ведь ипотека – продукт, который потребителям нужно оценивать по совокупности основных параметров.

1.4 Тенденции рынка недвижимости в Москве

• Стабилизация цен на жилье в Москве

Последние несколько лет участники рынка жилья регулярно рапортовали о повышении цен на жилую недвижимость в российской столице.

Пик роста цен (и концентрация прогнозов относительно дальнейшего развития событий) пришелся на весну 2006 г., а вслед за этим, после сезона отпусков, рост цен на вторичном рынке московского жилья практически остановился. За 2007 год рост цен на вторичное жилье составил примерно 70–75%. Наиболее высокие темпы роста демонстрировало дешевое жилье. В частности:

• Однокомнатные квартиры – подорожали на 75–80%.

• Квартиры в монолитных и кирпичных домах – подорожали на 80%

• Жилье бизнес-класса, представленное сталинскими домами – подорожало на 45–50%

Пик роста цен пришелся на зимние и весенние месяцы, в тоже время с мая темп подорожания замедлился, а с лета 2007 года на вторичном рынке наблюдалась стагнация цен (рис. 2).

Рис. 2 По данным ресурса www.irn.ru

В начале 2007 года средняя цена 1 кв. метра вторичного жилья составляла 4200 дол. США. В ликвидных объектах – однокомнатных квартирах в шаговой доступности от метро, а также в малометражных квартирах – 1 кв. метр стоил дороже.

Средняя стоимость монолитных квартир, как и кирпичных, составляла 5000 дол. США за 1 кв. метр, сталинки стоили около 4500 дол. США за 1 кв. метр, а цена 1 кв. метра квартир в панельных домах приближалась к 3600 дол. США.

Что же явилось основной причиной замедления цен на недвижимость?

Очевидно, что сокращение темпов роста стоимости и последующая полная стагнация цен объясняются объективными причинами:

• резкое увеличение предложения

Значительная часть предложений объектов в новых домах исходит сейчас не от компаний-застройщиков, а от частных лиц, ранее приобретавших квартиры с инвестиционными целями. Многие из тех, кто купил квартиры «на котловане» полгода-год назад, сейчас стремятся продать их, иногда даже не дожидаясь окончательного оформления документов. По некоторым оценкам, эта вновь появившаяся категория обеспечивает до 30% увеличения предложения.

• аномальный рост цен и фиксация прибыли

Аномальный скачок цен на 80–90%, который произошел за последний год, должен был иметь последствия. Частные инвесторы, которые ранее активно вкладывали средства в покупку квартир, на остановившемся рынке начинают фиксировать прибыль и выходить из проектов. Однако чтобы привлечь покупателя, частному инвестору приходится делать скидку в 10–15%. Благодаря этому появились конкуренция между продавцами и выбор у покупателей.

Из всех сегментов рынка жилья, наибольшему влиянию выше обозначенных факторов со стороны инвесторов подверглись квартиры эконом-класса. В течение 2007 года больше всего частных инвестиционных сделок было заключено именно с этими объектами недвижимости.

Подобный выбор объясняется возможностью вложить относительно небольшие деньги и сыграть на стремительном росте цен. С другой стороны, когда цены достигают максимальных отметок, многие спекулятивные игроки понимают, что выиграть на росте цен в ближайшие год-полтора вряд ли удастся. В результате они неспешно продают свои объекты. Наблюдаемая в 2007 году корректировка цен на дешевые неликвидные квартиры – это результат действий именно этих инвесторов. Приблизительный объем инвестиционных сделок в этом секторе, по данным «Домостроя», составил 15–20% от всех дешевых квартир.

• влияние государства

Массированные заявления чиновников о грядущем падении цен в некоторой степени изменили намерения продавцов и покупателей городских квартир, хотя данные заявления и касались исключительно квартир для массового потребителя. Кроме того, определенную роль сыграли и заявления руководителей государства о том, что людей, имеющих в собственности две и более квартиры, будут облагать повышенным налогом. Собственники квартир в элитном сегменте, если у них вдруг появится желание продать имеющуюся «лишнюю» квартиру, выставят ее на продажу по максимальной цене. Такой игрок вводит в заблуждение других продавцов элитной недвижимости, которые, глядя на него, повышают цены на свои квартиры. Следом за ними обладатели объектов бизнес-класса также выставляют квартиры по более высокой стоимости, а затем и собственники квартир эконом-класса следуют общей тенденции рынка и увеличивают цены на жилье. В результате покупатели вымываются из более дорогих сегментов и переориентируются на более дешевые квартиры.

• проект «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье»

В общую копилку государственных новаций можно добавить и недавно внесенный проект постановления правительства Москвы «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010 г.» Данное постановление вызвало бурную реакцию в СМИ поскольку по сути, документ предлагал разделить покупателей жилья на тех, кто прожил в Москве не менее 10 лет, и всех прочих. «По результатам таких действий, жилье для москвичей станет доступнее, а цены на недвижимость стабилизируются», – сказано в документе. Мы давно уже ждали от правительства предложений и мер по снижению аномально высоких цен на недвижимость.