Важную роль в формировании земельного рынка принадлежит Федеральному закону от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который является правовой основой, в частности, и для оценки земельных участков, поскольку в соответствии со ст. 5 ФЗ объектом оценки является и недвижимое имущество, а значит - земельные участки. Применительно к земельному обороту следует отметить, что оценка обязательна при выкупе земельных участков для государственных и муниципальных нужд [51, 247].

Рассмотренный перечень законодательных и иных правовых актов, принятых на уровне Российской Федерации, позволяет сделать вывод о наличии правовой базы для становления и развития гражданского земельного оборота, которая может быть использована для вовлечения земельных участков в Новосибирской области в гражданский оборот.

2. Анализ рынка земли Российской Федерации

2.1 Земельный фонд Российской Федерации (1990 – 2004 гг.)

Земля всегда занимала главенствующее место среди национальных богатств любого государства.

В ходе современной земельной реформы в Российской Федерации изменилась структура земельного фонда страны. В этой работе прослеживаются изменения за четырнадцатилетний период - с 1990 по 2004 гг.

Общая площадь РСФСР в 1990 году составляла 1707577 тысяч га, или 1 млрд., 707 млн. га. Столько же (1 млрд., 709 млн. га) - и в 2004 году, что естественно.

Таблица 1.1 - Общероссийские изменения в структуре земельного фонда с 1990 по 2004 гг. (млн. га) [63]

Земли сельскохозяйственного назначения в 1990 году составляли 37,7% от общей площади. Большую площадь насчитывали лишь земли лесного фонда - более половины (52,4%). 7,6% - показатель земель запаса. Остальные земли (населённых пунктов, промышленности, особо охраняемых природных территорий, водного фонда) не набирали и одного процента.

На 31% уменьшились за четырнадцать лет земли сельскохозяйственного назначения (табл.1.1) и составили на 1 января 2004 года 440,1 млн. га. Произошло, правда, увеличение площади сельскохозяйственных угодий в числе земель сельскохозяйственного назначения почти на 5% и уменьшение в числе сельскохозяйственных угодий площади пашни тоже на 5%. Глобальные относительные изменения претерпели также земли водного фонда (выросли почти в 6 раз). В абсолютных показателях более всего прибавилось земель лесного фонда - в 2004 году площадь земель этой категории перевалила за 1 млрд. га. В два с половиной раза увеличилась площадь земель населённых пунктов, а также на 80% увеличилась площадь особо охраняемых природных территорий. Незначительно увеличилась площадь земель промышленности и иного несельскохозяйственного назначения. Произошло сокращение площади земель запаса. Итак, чем же были вызваны такие изменения?

За четверть века, предшествовавшую проведению земельной реформы, в использовании земельного фонда Российской Федерации произошли значительные изменения. Неуклонно уменьшалась площадь земель сельскохозяйственных предприятий: с 1965 года по 1990 год она сократилась на 47,3 млн. га. Площадь, закреплённая за лесохозяйственными предприятиями, за этот период уменьшилась на 12,0 млн. га. Произошёл рост земель под населёнными пунктами на 2,5 млн. га. Земли промышленности увеличились за указанный период на 13,4 млн. га, земли водного фонда - соответственно на 4,0 млн. га [62].

Проведение земельной реформы в России непосредственно связано с изменением всей системы сложившихся земельных отношений на основе введения многообразия и равенства форм собственности и форм хозяйствования на земле, что отразилось на структуре земельного фонда.

Рассмотрим изменение площади земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, за чертой населённых пунктов. Земли данной категории, выступающие как основное средство производства продуктов питания, кормов для скота, сырья, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их количества, предотвращение негативных воздействий на них и на повышение плодородия почв.