Отношение администрации к частной собственности на землю, купле-продаже земли было и остается чрезвычайно важным фактором, влияющим на переход собственности не только от государства к гражданам и организациям, но и от граждан к юридическим лицам, а также на характер отношений между гражданами (основными собственниками сельскохозяйственных угодий) и сельскохозяйственными организациями. Там, где администрация активно занималась аграрной реформой, эти отношения строятся на основе договоров. Например, в Орловской, Нижегородской, Ростовской областях практически вся земля, находящаяся в собственности граждан, используется сельскохозяйственными организациями на основе договоров аренды. В то же время в Московской, Ленинградской областях отношения между собственниками и сельскохозяйственными организациями практически не урегулированы, земля используется последними без всякого оформления.

Число сделок с землей всех категорий постоянно увеличивается и в 2002 году составило 5,7 миллиона (т. е. возросло с 1999 года на 22 процента). В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, по оценке автора, пока вовлечено не более пяти процентов земель. Однако сейчас ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям — в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. В последний год, когда закончились все дискуссии о возможности продажи земли, увеличился вывод земель из сельскохозяйственного производства [63, 102].

1.3 Российское законодательство, формирование рынка недвижимости

Нормативную базу развития земельного оборота в Российской Федерации и в субъектах Российской Федерации составляют следующие законодательные и иные правовые акты.

Конституционной основой земельного оборота являются ст.9 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 г., провозглашающая право частной собственности на землю и ст.36 в соответствии с которой владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц [57, 225].

Гражданский кодекс РФ также предусматривает оборот земель, мера допущения которого допускается законом о земле. В настоящее время на федеральном уровне отсутствуют законы, четко определяющие порядок функционирования гражданского земельного оборота (земельного рынка). Однако в действующих в настоящее время подзаконных актах содержится ряд норм, как устанавливающих виды сделок с земельными участками и с земельными долями, а также правила в соответствии с которыми такие сделки совершаются.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (п.2) граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. На основе Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю" собственники земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе: передать земельную долю по наследству, продать земельную долю, подарить земельную долю, обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю, передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, передать земельную долю в аренду, внести земельную долю или право пользования этой долей в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой организации.

Существенное значение для формирования рынка земли имеют также Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий", Указа Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. "О продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" а также постановление Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. "Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды".

Действующее федеральное законодательство устанавливает ряд особых правил земельного оборота. Так, Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. (п.8) предусматривает, что продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В соответствии с Порядком купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров-Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 г., при совершении сделки купли-продажи земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства продавец и покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст.63), регулирующий в том числе и ипотеку земельных участков, вводит определенные ограничения на залог земельных участков, не допуская ипотеки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимальных размеров, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Нормой закона, свидетельствующей о формировании в России рынка земли является ст.25 Закона "О плате за землю" 11 октября 1991 г. об установлении нормативной цены земли, которая, в частности, вводится при определении стоимости земельного участка при получении банковского кредита.

Важную роль в формировании земельного оборота играют также ст.334 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая залог земельных участков и принятый в соответствии с ней Федеральный закон "Об ипотеке (залоге) недвижимости", а также правовые акты, предусматривающие государственную регистрацию сделок с земельными участками. К последним относятся Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".