Реформирование земельных отношений в России началось в 1990 году с принятием закона РСФСР "О земельной реформе". В 1991 году был принят Земельный кодекс РСФСР, установивший разнообразие форм собственности на землю, в том числе и частную собственность. Всего же с 1990 по 2001 год был принят 41 Федеральный закон, 33 указа Президента РФ и около сотни постановлений правительства России. Кроме того, свои законы принимали и регионы. Таким образом, к 2001 году земельное законодательство представляло собой конгломерат несистематизированных правовых актов различного уровня, зачастую противоречащих друг другу.

Основным правовым регулятором земельных отношений, безусловно, является Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ, который установил следующие основные принципы земельного законодательства:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Новое земельное законодательство России регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Имущественные же отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 17-ая глава Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» полностью посвящена земельным отношением [40, 14].

Особо важную роль в российском земельно-правовом пространстве имеют такие законодательные акты, как федеральные законы «О землеустройстве» от 18.06.2001г. №78-ФЗ, «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. № 28-ФЗ и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, которые регулируют основные процессы:

1) создание объекта права посредством землеустройства;

2) учёт объекта землеустройства посредством ведения государственного земельного кадастра;

3) регистрация прав на созданный земельный участок и их государственная защита.

Российской особенностью является то обстоятельство, что до начала проведения реформ вся земля находилась в государственной собственности и помимо решения задачи её приватизации, т.е. передачи земли в собственность частным лицам, должна также решаться задача проведения разграничения государственной земли по вертикали. Решению этой правовой проблемы посвящён федеральный закон от 17.07.2001г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Данный законодательный акт создаёт правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). При этом порядок распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, регламентируется Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576.