Земельный рынокРефераты >> Ботаника и сельское хоз-во >> Земельный рынок
Сделки с земельным участком совершаются в простой письменной форме, т. е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.
В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.
Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В то же время выделяют следующие виды сделок с земельными участками:
- купля-продажа;
- хозяйственное ведение и оперативное управление;
- дарение, наследование, обмен и мена;
- страхование, траст;
- аренда, залог (ипотека);
- пожизненное наследуемое владение;
- постоянное пользование;
- вклад в уставный капитал акционерного общества и других организаций;
- рента, концессия;
- приватизация государственных земель;
- иные.
В то же время часто возникают сделки, которые нельзя признать действительными. В соответствии с этим перечислим условия действительности сделок с земельными участками:
- содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям;
- совершение правоспособными юридическими лицами и дееспособными гражданами;
- лицензирование профессиональных посредников;
- соответствие волеизъявления и воли;
- соблюдение единственно возможной формы сделки и государственной регистрации.
В случае, если какие-то части сделки противоречат перечисленным условиям, то сделка признается недействительной.
При этом, недействительность части сделки не влечет недействительности других ее частей.
Основные способы сделок с земельными участками представлены на рисунке 2.1.
Рисунок 2.1 – Основные способы сделок с земельными участками
Таким образом, существует огромное многообразие сделок с земельными участками, которые можно классифицировать по различным признакам.
Официальная статистика России отражает, хотя и не в полной мере, только два вида сделок – зарегистрированные договоры о купле-продаже земельных участков и об их аренде. В последние два года фиксируется также информация о сделках с земельными долями.
В 1993 г. было зарегистрировано 10 тыс. сделок купли-продажи земельных участков, в 1994 г. – 100 тыс., в 1995 г. - 231 тыс., в 1998 г. – более 300 тыс. сделок. Примерно две трети всех сделок приходится на земли, расположенные в сельской местности.
В 1999 г. в России было осуществлено 5226,6 тыс. сделок с земельными участками на площади 72 150,7 тыс. га
Следует учесть, что сравнивать объемы совершенных сделок с землей в 1999 г. по отношению к предыдущим годам можно условно в связи с отсутствием части информации по этому показателю для некоторых территорий из-за невозможности получения ее от регистрационных органов.
Из общего объема сделок с земельными участками в 1999 г. 90,7% приходится на аренду государственных и муниципальных земель, что составляет 4 733,3 тыс. сделок на площади 72 028,5 тыс. га. Для сравнения - в 1998 г. было заключено 3995,5 тыс. арендных соглашений на площади 24 523,3 тыс. га.
Рассмотрим структуру сделок с земельными участками в Российской Федерации в 1996 – 1999 годах (табл. 2.1).
Таблица 2.1 – Структура сделок с земельными участками в России в 1996 – 1999 гг.
Виды сделок |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 | ||||
Кол-во сделок (площадь, га) |
% |
Кол-во сделок (площадь, га) |
% |
Кол-во сделок (площадь, га) |
% |
Кол-во сделок (площадь, га) |
% | |
Аренда государственных и муниципальных земель |
3427200 (20308400) |
- |
3561047 (23351700) |
88.09 |
3995491 (24523294) |
90.49 |
4733347 (72028548) |
90.56 |
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
8104 (6844) |
0.16 |
Продажа государственных и муниципальных земель |
43907 (8990) |
10 |
20897 (7029) |
0.52 |
11467 (7483) |
0.26 |
22191 (15821) |
0.42 |
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами |
218759 (33622) |
51 |
265689 (59324) |
6.57 |
234590 (40945) |
5.31 |
291771 (45361) |
5.58 |
Дарение |
34094 (8270) |
8 |
33581 (6095) |
0.83 |
26452 (6610) |
0.60 |
22443 (5832) |
0.43 |
Наследование |
132171 (128448) |
31 |
158512 (49323) |
3.92 |
144735 (47037) |
3.28 |
147533 (47606) |
2.82 |
Залог |
760 (2982) |
- |
2983 (3016) |
0.07 |
2789 (3693) |
0.06 |
1240 (694) |
0.02 |
Итого |
3856891 (20490712) |
100 |
4042709 (23476487) |
100 |
4415524 (24629062) |
100 |
5226629 (72150706) |
100 |