Правовому регулированию отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, посвящён федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Революционным по своей значимости можно считать федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Указанные выше правовые акты являются основными в правовой сфере, при этом нисколько не умаляется значение множества иных федеральных законов, постановлений и ведомственных актов, которые также формируют собой российское земельное право.

2.2 Анализ сделок с земельными участками

Рынок земли – средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее [48]:

- передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на землю в различных регионах;

- связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос- количество земельных участков (площадь), которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.

Предложение – количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.

Стоимость – наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

На рынке земли действует четыре основные группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы.

Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняет различные функции, такие как:

- регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности;

- санации предпринимателей – разорение неэффективных организаций;

- ценообразование – установление равновесных цен на земельные участки;

- обеспечение свободы предпринимательства и выбора сферы деятельности;

- посредничество – установление связи между потребителями, спросом и предложением земель;

- стимулирование научно-технического прогресса, повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;

- информация о ценах, спросе, предложении и других данных о земле.

Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др. Основные же особенности определяются спецификой самого товара – земли.

Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других – залоговые обязательства, а в третьих – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований.

Отношения собственности и вещные права субъектов земельного рынка реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление – внешнее выражение воли. Воля – способность к выбору и внутренним усилиям – дает ответ на вопрос «Чего я хочу?», а волеизъявление – «Что я для этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее стон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними [60, 133].

Для совершения односторонней сделки достаточно действия одной стороны (завещание, принятие наследства, отказ от наследства, объявление). Такая сделка порождает последствия, затрагивающие одно, два и более лиц.

Для совершения двусторонних сделок необходимо действие двух сторон, два совпадающих волеизъявления (купля-продажа, обмен и др.). Каждая из сторон может быть представлена не одним, а несколькими лицами. Такая сделка называется договором.

В совершении многосторонних сделок участвуют не менее трех сторон, действия которых не противоречат друг другу, а направлены на достижение одних и тех же целей: договор о совместной деятельности, о создании фермерского хозяйства и др.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:

- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);

- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);

- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка;

- порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);

- цену сделки (если договор возмездный);

- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).