Решением проблемы накопления первоначального взноса может стать развитие системы строительных кооперативов. По данной схеме в течение периода накопления все взносы клиента должны оформляться как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончанию клиент может получить квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся часть стоимости квартиры в течение оговоренного срока. Данная схема может позволить снизить стоимость жилья, так как цены на вторичном рынке недвижимости выше, чем на первичном, а себестоимость строительства ниже цен на квартиры на первичном рынке. В перспективе необходимо принятие на федеральном уровне закона о системе ссудно – сберегательных касс. В данном случае источником средств для ипотечных кредитов будут служить целевые депозиты в специальных кредитных организациях. Вкладчик должен брать на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой будет существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимой на покупку квартиры средств, он сможет получить кредит на вторую половину, также под более низкую ставку, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчикам ссудно-сберегательных касс, будут использоваться для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

Также возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения – ипотечного кредитования с использованием договора купли – продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой процедуры является фактическая реализация квартиры с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретенной в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжаться ею. Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиент покупает ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Положительным моментом в этой схеме является то, что заемщику не надо тратиться на дорогостоящее оформление кредита.

Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, на первый план банки выдвигают:

- отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения;

- отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

- отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

- высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации;

- сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

Так, по мнению 89% опрошенных банков, в интересах развития жилищного ипотечного кредитования в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения в случае невозврата кредита.

Следующие по значимости проблемы ‑ отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов и проблема документального подтверждения доходов заемщиков (более 85% опрошенных банков отметили это как факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования).

Кроме того, на принятие решения о начале жилищного кредитования оказывают влияние относительно невысокая доходность данных операций при существенных рисках, сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок, а также высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации сделок.

За 2005 г. общий объем выданных банками жилищных кредитов в РФ оценивается примерно на уровне 10,5 млрд руб. При этом, несмотря на высокие темпы увеличения объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов, потенциальный спрос населения более чем в 10 раз превышает текущий объем предложения кредитов. Банки пока еще не полностью используют свои потенциальные возможности по жилищному кредитованию населения.

Исходя из прогноза развития банковской системы и нормативных ограничений на деятельность банков, потенциальный объем жилищных кредитов населению к 2010 г. может составить от 427 до 444 млрд руб. (в ценах 2010 г.), или более 5% всего кредитного портфеля банков.

Планируемое банками предложение жилищных кредитов, даже по их максимальным оценкам, существенно отстает от потенциальных возможностей банков на протяжении почти всего прогнозного периода. Лишь к 2010 г. банки планируют выйти на максимально возможные объемы: 415 млрд руб. (в ценах 2010 г.), что составит примерно 94 ‑ 97% от прогноза потенциально возможных объемов предложения жилищных кредитов. По минимальным оценкам, банки планируют увеличивать объемы жилищного кредитования более медленными темпами и предоставить в 2010 г. жилищных кредитов лишь на сумму до 75 млрд. руб. (в ценах 2010 г.). Это отражает осторожное отношение банков к развитию жилищного кредитования в сегодняшних условиях и ожидание улучшения законодательных и нормативных условий для жилищного кредитования.

Принятие мер, нацеленных на упрощение процедур, связанных с обращением взыскания, оформлением жилищных кредитов, а также на формирование благоприятного нормативного правового режима для выпуска ипотечных ценных бумаг, приведет к росту объемов жилищного кредитования населения и увеличению возможностей граждан приобретать жилье.

По данным анализа, проведенного во второй главе можно сделать вывод, что существующий рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в республике катастрофически стареет.

Следовательно, необходимо существенное увеличение объемов ввода жилья. Основным препятствием поступления инвестиций в жилищную сферу являются высокие финансовые риски, которые можно разделить на риск нереализации построенного жилья и собственно строительные риски.

Первые риски должны сниматься путем запуска ипотечного жилищного кредитования и вовлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала. Строительные риски обусловлены нехваткой продаваемых или арендуемых на длительный срок участков под жилую застройку.

При массовом развитии системы ипотечного жилищного кредитования наличие заемщиков, внесших первоначальный взнос на блокированные счета и заключившие кредитные договора, будут являться гарантией последующего выкупа построенного жилья.

Обеспечение возможности использования земельных участков, имеющих неотъемлемую от них правоустанавливающую документацию в качестве залога для получение кредита будет способствовать снижению рисков и расширению объемов строительства.

Еще одной проблемой, которую необходимо решать, является невозможность выступления в качестве залога строящегося дома. Это делает невозможным покупку квартиры в кредит на стадии строительства по более низкой цене. Недостаточный объем ввода жилья в последующем может привести к проблеме роста цен на жилье, при увеличении платежеспособного спроса населения. Поэтому в первую очередь ипотечное кредитование должно быть направлено на расширение строительства, ускоренное воспроизводство и улучшение качества жилищного фонда.

Понятно, что система ипотечного жилищного кредитования не сможет существовать без государственной поддержки, которая должна быть направлена на повышение доступности жилья через: