Сумма кредита, которая может быть выдана заемщику, рассчитывается только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходах. На основании этого делается вывод о возможностях заемщика своевременно погасить кредит.

При этом банком учитывается следующие источники получения доходов:

- заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

- доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

- доход в виде дивидендов;

- доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

- пенсионные выплаты и стипендии;

- чистый доход в форме арендной платы;

- алименты и пособия на детей.

Кроме того, банк анализирует расходы заемщика, среди которых выделяются три группы. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, состоят из платежей:

1. по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

2. по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

3. по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);

4. по квартплате за приобретаемую квартиру.

Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:

- содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика;

- ежемесячные выплаты по алиментам;

- возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);

- обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

- иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

- средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);

- расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли – продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

- плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, и другие постоянные ежемесячные расходы в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки.

После расчетов суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право на проверку предоставляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.

Следует отметить, что заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после.

В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли – продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли – продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты – оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом, прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связана как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития данного района.

При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.

Задача кредитора – на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющей проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке будет способствовать снижению рисков, связанных с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.

Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.

В настоящее время в качестве залога рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах. Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением, удовлетворял санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Предмет залога должен отвечать следующим требованиям: