Индивидуальные жилые дома – дома, предназначенные для постоянного проживания одной или нескольких семей. В последнем случае жилая недвижимость идентифицируется не как квартира, а как часть индивидуального дома, что встречается в городских районах с индивидуальной застройкой, а также в сельской местности.

Массовое жилье – многоквартирные (до 400 квартир) жилые дома, построенные из строительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Данные дома отличаются высокой этажностью, большим числом квартир в доме и минимумом инфраструктуры (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, газ, отопление, канализация, выделенная линия Интернета, иногда подземные гаражи).

Жилье повышенной комфортности – многоквартирные (до 80 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с квартирами большей по сравнению с массовым жильем площади индивидуальной планировки, с дополнительной инфраструктурой (спортплощадка, теннисный корт, видеонаблюдение, скоростные лифты из подземного гаража и т.п.).

Элитное жилье – многоквартирные (до 30 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с применением новейших строительных технологий, расположенные в экологически чистых престижных районах с развитой инфраструктурой, оснащенные всеми современными инженерными коммуникациями, отличающиеся транспортной доступностью, перечнем дополнительных услуг и уникальным архитектурным обликом.

1.3 Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Перечень необходимых документов.

Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли – продажи, дарения или другое).

Договор социального найма, если квартира еще не приватизирована.

При наличии всех требуемых документов, специалист – независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

Предоставление отчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитования является обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы. Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили деньги, получают справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы. Клиенты потом приходят в оценочную компанию и оценивают квартиры заново.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:

– оценка квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;

– совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;

– страхование недвижимости;

– разрешение имущественных споров;

– вступление в права наследства и т.д.

Итогом экспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимости квартиры, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости квартиры является сложным комплексным мероприятием, которое требуется с различными целями. В любой оценочной компании рыночная оценка квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых выполняет определенную, поставленную перед ним задачу.

Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Недвижимость способна приносить доход – прямой или косвенный – в зависимости от типа использования. Прямой доход – арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.

Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько видов стоимости. Наиболее распространенными являются рыночная и ликвидационная.

Остановимся на тех объектах, которые чаще всего встречаются в нашей практике и кратко опишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценки объекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.

Оценка квартиры, доли в квартире или оценка комнаты одна из самых распространенных задач при оценке недвижимости. Оценка таких объектов происходит в следующих целях: Оценка квартиры для суда, для передачи в залог в банк (ипотека), для раздела имущества, для раздела имущества или для оформления в наследство. Квартиры и комнаты не оцениваются для оформления в наследство, так как нотариус должен исчислять нотариальную пошлину от инвентаризационной стоимости квартиры. Оценка для суда в основном происходит при разделе имущества между супругами. Банки в не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берут квартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты об оценке квартиры, выполненные независимыми оценщиками, а не своими карманными. Для оценки нужны правоустанавливающие документы (на собственность) и данные заказчика. В дальнейшем могут потребоваться дополнительно поэтажный план и экспликация, но не в каждом случае.

Общая информация по оценке.

Правом оценки принадлежащей субъекту квартиры обладают равно как юридические, так и физические собственники.

Проведение и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Для рыночной оценки квартир находящихся в частной собственности, при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.