Расчет величины суммарного износа

Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

3. Рассчитаем физический износ объекта следующим порядком расчета:

1) Физический износ определялся по формуле №4, методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы

Ифиз. = Тфакт. / Тнорм.* 100%.

Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53–86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента = 1,25.

2) Функциональный износ для объектов недвижимости не выявлен.

3) Внешний износ для объектов недвижимости не выявлен.

Величина суммарного износа определяется по формуле №5

ИСУМ = (1 – (1 – 6907 / 100) * (1 – 0 / 100) * (1 – 0 / 100) = 6907

Расчет стоимости воспроизводства и физического износа приведен в таблице 23.

Таблица 23 – Расчет стоимости воспроизводства объекта оценки

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.

Таблица 24 – Расчет стоимости объектов недвижимости затратным подходом

Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная затратным подходом, округленно составляет: 650000 рублей.

Оценка квартиры сравнительным подходом.

Согласно методам сравнительного подхода рассмотренных во 2 главе данной работы, проведем расчеты рыночной стоимости объекта оценки.

В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа

Для сравнительного анализа, я взяла из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации, отобраные объекты – аналоги, сопоставимые с объектом оценки по местоположению, назначению и основным отличительным характеристикам: планировки, количеству комнат, конструктивно-планировочному решению санузла. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 8.

Таблица 8